Prêt hypothécaire à Nice, Cannes et sur la Côte d’Azur : retraités, résidents étrangers et résidents de Monaco

Sur la Côte d’Azur, beaucoup de propriétaires détiennent plus de patrimoine que de liquidités. Un appartement à Nice reçu en héritage, deux studios loués à Antibes, une villa à Cannes achetée il y a trente ans, une maison à Sainte-Maxime ou à Hyères, un pied-à-terre à Menton pour qui vit à Monaco : la valeur est dans les murs. Puis arrive un besoin daté. Des travaux imposés par le DPE, une donation pour aider un enfant, des droits de succession. La banque répond par votre âge ou votre résidence à l’étranger, ou vous suggère de vendre.

Le prêt hypothécaire à Nice, à Cannes, à Antibes ou à Menton suit une autre logique : vous empruntez en donnant en garantie un bien déjà à vous, détenu seul ou via une SCI, et vous le gardez. Ce n’est pas un crédit immobilier bancaire classique, mais un financement adossé au patrimoine, pour les dossiers que la banque ne suit pas. La vue mer ne suffit pas pour autant : le prêteur regarde ce que vous possédez, ce qui remboursera chaque mois et quelle entité portera la dette.

Je m’appelle Brahim Guerfi. J’exerce le courtage depuis 2007 et je travaille dans le crédit et le financement depuis plus de 25 ans, aujourd’hui comme mandataire du réseau Artémis Courtage (ORIAS 22001718). Je n’ai ni bureau ni permanence sur la Côte d’Azur : je suis à Paris, et un dossier niçois avance comme tous les autres, par téléphone, en visioconférence et par mail. La garantie, elle, se signe chez un notaire : le vôtre, ou un confrère proche du bien. Pour une vue d’ensemble hors de la région, consultez la page prêt hypothécaire partout en France ou le fonctionnement général du prêt hypothécaire.

Avant de commencer : réunir les pièces et situer votre bien

Un dossier patrimonial se construit sur pièces. Plus elles arrivent tôt, plus vite je peux vous dire franchement ce qui paraît finançable, sous quelle forme, et ce qui ne l’est pas. Voici ce que je demande en général lors d’un premier échange :

• les titres de propriété de chaque bien, avec l’adresse exacte ;
• les tableaux d’amortissement des crédits encore en cours ;
• les avis d’imposition, justificatifs de pension et relevés de loyers ;
• pour une SCI, les statuts, les derniers bilans et l’état des comptes courants d’associés ;
• pour un non-résident, un justificatif de résidence et de revenus, traduit si nécessaire ;
• les DPE des logements loués, si le projet touche à des travaux.

Quelques repères datés situent le marché. Selon les Notaires de France (bilan immobilier du 8 décembre 2025, neuf premiers mois de 2025), le prix médian des appartements anciens à Nice dépasse 4 000 € le m², un niveau record, en hausse de 35 % sur dix ans. Selon l’INSEE (recensement 2023), les 65 ans et plus représentent 25 % des habitants des Alpes-Maritimes et 27 % de ceux du Var ; les résidences secondaires y forment près d’un logement sur quatre, et 44 % des logements à Cannes. Ces moyennes ne valent pas estimation : un trois-pièces sur le port d’Antibes et un autre dans l’arrière-pays n’ont rien en commun. Consultez plutôt l’application DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr), qui affiche les ventes réellement enregistrées dans votre rue, et les indicateurs des Notaires de France sur immobilier.notaires.fr. Les dossiers statistiques communaux de l’INSEE vous donneront la part des 65 ans et plus et des résidences secondaires de votre commune. Vous arriverez avec une valeur argumentée, celle que le prêteur examinera.

Prévenez aussi votre notaire et votre expert-comptable : je travaille avec eux dès le début du dossier. Après 70 ou 80 ans, la famille est presque toujours associée à la décision : mieux vaut organiser cette discussion dès le départ que découvrir les questions le jour de la signature.

Étape 1 : formuler le besoin et lire votre patrimoine comme un prêteur

Tout commence par une phrase. Qui a besoin des fonds, pour quoi, combien, et pour combien de temps ? « J’ai besoin de trésorerie » ne dit rien à un prêteur. « Ma SCI doit rénover deux appartements loués à Nice avant leur relocation, et les loyers rembourseront le prêt » dit presque tout. La durée compte autant que le montant : un besoin de quelques mois appelle un relais, un besoin long un prêt amortissable ou un prêt in fine.

Viennent ensuite les biens : leur valeur défendable, appuyée sur des ventes comparables, et la dette qu’ils portent déjà. Un prêteur ne finance qu’une fraction de cette valeur, et cette fraction varie selon le bien, sa liquidité et l’établissement. Puis les flux : pension, loyers, revenus perçus à l’étranger, ou le produit d’une vente future clairement identifiée. Enfin la structure (nom propre, SCI familiale, holding), l’entité qui portera la dette, et la garantie hypothécaire, sous réserve de faisabilité juridique et d’acceptation du prêteur.

Écrivez aussi la date à laquelle vous avez besoin des fonds, et pourquoi. Une échéance de succession ou une promesse d’achat signée oriente le choix de la solution bien plus que le montant seul. Votre besoin est prêt quand il tient en une phrase contenant un montant, une date et une source de remboursement.

Étape 2 : choisir la bonne logique entre viager, nue-propriété et emprunt

À Nice comme à Cannes, le viager fait partie des recherches immobilières courantes, et beaucoup de retraités le découvrent avant toute autre option. C’est une vente : vous cédez votre bien contre un bouquet et une rente, vous en gardez souvent l’usage, mais il ne revient pas à vos héritiers. La vente de la nue-propriété vous laisse l’usufruit, mais reste une cession définitive.

Le prêt viager hypothécaire est un emprunt. Vous restez propriétaire, vous ne remboursez rien de votre vivant, et la dette, intérêts capitalisés compris, est réglée au décès ou lors de la vente. Vos héritiers peuvent alors rembourser et garder le bien de famille, ou le vendre. La loi plafonne la dette à la valeur du bien au moment du remboursement, mais plus l’horizon est long, plus les intérêts capitalisés réduisent ce qui leur reviendra. Un prêt hypothécaire amortissable ou in fine, remboursé par vos loyers, répond encore à une autre logique.

Aucune de ces solutions n’équivaut aux autres. Demandez à votre notaire de chiffrer ce que chaque option laisserait à vos héritiers à un horizon donné : la comparaison devient concrète pour toute la famille. Les guides prêt viager hypothécaire et vendre la nue-propriété ou emprunter entrent dans le détail.

Côté coûts, aucun taux ne peut être annoncé avant l’étude. Comptez en revanche, pour toute garantie hypothécaire, des frais d’acte notarié comprenant les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière, tous proportionnels au montant garanti, ainsi qu’un coût de mainlevée à la fin du prêt. Votre notaire peut vous en donner l’ordre de grandeur pour votre projet.

Prêt hypothécaire à Nice, Antibes, Menton ou dans le Var : trois situations types

Les profils ci-dessous sont des situations fréquentes dans la zone, pas des dossiers clients. Chacun est rapproché d’une opération réelle que j’ai accompagnée, citée telle quelle.

Le retraité qui rénove son parc locatif entre Nice et Antibes

Une propriétaire de 78 ans détient avec ses enfants, dans une SCI familiale, trois appartements loués, presque entièrement remboursés. Deux logements ont un DPE qui empêche de les relouer en l’état. Sa banque objecte son âge. Le dossier a pourtant des arguments : des loyers réguliers, une pension, un parc peu endetté. La dette peut être portée par la SCI, remboursée par les loyers et garantie par une hypothèque sur l’un des biens, après un vote des associés consigné dans un procès-verbal. Après 75 ans, examinez dès le départ la question de l’assurance emprunteur : les exigences varient selon la solution et le prêteur.

Opération réelle comparable, à Paris cette fois : à 70 ans, un hôtelier qui détenait en nom propre les murs de son hôtel n’avait obtenu aucune suite des banques sollicitées, son âge pesant dans leur analyse. Une solution adaptée à sa situation et à la détention des murs a financé la rénovation. La page seniors développe ce profil.

Le résident de Monaco propriétaire à Menton ou à Cannes

Vous vivez à Monaco, vos revenus sont en euros, votre appartement est à quelques kilomètres. Pour la plupart des prêteurs français, vous êtes pourtant un non-résident, et votre dossier se lit comme tel. Prenons un exemple : un parent décède et laisse un appartement familial à Cannes. Le délai de dépôt de la déclaration de succession est de six mois si le décès a lieu en France métropolitaine, et d’un an s’il a lieu ailleurs, à Monaco par exemple. Faut-il vendre pour payer les droits ?

Pas forcément. Le montage s’organise souvent autour d’une SCI française. Concrètement, la SCI détient le bien en France (soit elle existe déjà, soit sa création et l’apport du bien s’étudient avec le notaire, car un apport a un coût fiscal à mesurer). La SCI emprunte, ses comptes sont tenus par un expert-comptable en France, la garantie porte sur le bien, et les associés présentent leurs revenus à l’étranger de façon documentée. Le prêteur lit alors une société française avec un actif français, plutôt qu’un particulier résidant hors de France.

Deux opérations réelles suivent ce schéma. Résidente à l’étranger, une cliente avait vu échouer ses demandes de financement en nom propre ; avec le notaire et l’expert-comptable, j’ai construit une opération reposant sur une SCI française, les droits ont été réglés et le bien est resté dans la famille. Un autre propriétaire, installé hors de France, devait améliorer le DPE de ses logements : une SCI française a porté l’opération en mobilisant son patrimoine existant, et les travaux ont été financés sans vendre aucun bien. Les pages prêt non-résident et prêt immobilier non-résident vont plus loin.

Le couple qui s’installe dans le Var avant d’avoir vendu

Saint-Raphaël, Sainte-Maxime, Hyères, Bandol : beaucoup de retraités veulent acheter sur le littoral varois alors que leur appartement à Paris ou à Lyon n’est pas vendu. L’âge bloque souvent le crédit classique. Un relais de trésorerie adossé au patrimoine existant permet d’acheter avant de vendre, avec un remboursement prévu par le produit de la vente. Ce relais sec n’est pas un prêt relais immobilier classique : il repose sur l’actif détenu et sur un scénario de sortie crédible, donc sur un bien à vendre dont le prix est réaliste.

Opération réelle construite sur la même logique : un entrepreneur belge voulait céder le complexe hôtelier haut de gamme qu’il détenait dans le sud de la France, mais près de 1,8 M€ de travaux devaient être réalisés avant la mise en vente. J’ai structuré un bridge hypothécaire auprès de prêteurs privés : ce relais de trésorerie a financé les travaux, et son remboursement était prévu sur le produit de la vente.

Erreurs courantes et que faire si ça ne marche pas

Erreur n° 1 : adresser un dossier incomplet à plusieurs banques à la fois, en attendant qu’une réponde. Vous accumulez les silences sur une échéance qui ne bouge pas. Je fais l’inverse : le dossier part une fois construit, uniquement vers les prêteurs qui financent ce profil. Le réseau Artémis Courtage, dont je suis mandataire, revendique plus de 80 partenaires bancaires (source : artemiscourtage.com), mais tous ne lisent pas un dossier de senior ou de non-résident de la même manière.

Deuxième erreur : croire que la valeur du bien règle tout. Une villa à Cannes sans flux pour rembourser ni scénario de sortie reste un dossier fragile. La troisième se paie cher : vendre dans l’urgence, en tant que non-résident, sans avoir mesuré la fiscalité de la cession. Le guide plus-value immobilière des non-résidents vous aide à faire ce calcul avant de décider.

Rien n’aboutit malgré tout ? Revenez à la grille. Le blocage vient le plus souvent d’une mauvaise entité (un emprunt demandé en nom propre alors qu’une SCI pouvait le porter), d’un besoin mal daté ou d’un flux mal documenté, comme des loyers perçus mais présentés de façon illisible. Parfois, le projet n’est pas finançable en l’état, et je vous le dis.

Questions fréquentes sur le prêt hypothécaire dans les Alpes-Maritimes et le Var

J’habite Monaco : suis-je non-résident pour une banque française ?

En général, oui : vous ne résidez pas en France, et la plupart des prêteurs français étudient votre dossier comme celui d’un non-résident, même avec des revenus en euros. Ne confondez pas avec la fiscalité : un Français installé à Monaco reste en principe imposable en France sur ses revenus, comme s’il y résidait, en vertu de la convention fiscale franco-monégasque de 1963. Moins d’établissements étudient ce profil, mais la porte n’est pas fermée.

Dois-je me déplacer à Paris pour monter le dossier ?

Non. Nous échangeons par téléphone ou en visioconférence, et les pièces circulent par mail. Vous ne vous déplacez que pour signer la garantie, chez votre notaire ou chez un notaire proche du bien, à Nice, Cannes, Toulon ou ailleurs.

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire après 75 ans ?

L’âge ne ferme pas automatiquement l’accès au financement, mais il change les solutions envisageables et la présentation du dossier. Loyers, patrimoine peu endetté et remboursement clair pèsent dans l’analyse. Je ne promets aucun résultat avant d’avoir étudié vos pièces.

Votre prochaine étape

Cette semaine, réunissez trois documents : le titre de propriété du bien à mobiliser, vos derniers relevés de loyers ou de pension, et le tableau des crédits en cours. Écrivez ensuite, en une phrase, votre besoin, son montant et sa date. Si vous résidez à Monaco ou à l’étranger, ajoutez un justificatif de résidence et une note de votre expert-comptable sur votre situation fiscale.

Avec ces éléments, présentez-moi votre projet pour obtenir une étude gratuite. Je vous dirai, sur pièces, ce qui paraît finançable, quelle entité devrait porter la dette et quel type de solution correspond à votre situation, sans promesse de montant ni de délai. Conformément à la réglementation, aucun frais ni honoraire n’est versé avant le déblocage des fonds, et ma rémunération est précisée à l’avance dans le mandat.