Une entreprise peut avoir un patrimoine immobilier solide et manquer de trésorerie. Les murs de l'exploitation, un entrepôt ou un immeuble détenu par une SCI représentent une valeur importante, mais cette valeur reste immobilisée au bilan.
Quand le prêt hypothécaire de trésorerie n'est pas possible ou pas assez rapide, la vente à réméré est une autre façon de mobiliser ce bien. Chez Murs & Capital, j'étudie cette solution au cas par cas, en la comparant toujours aux financements qui permettent de rester propriétaire.
Comment fonctionne la vente à réméré ?
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil. La société vend son bien à un investisseur et garde le droit de le racheter dans un délai fixé à l'avance.
Trois étapes structurent l'opération :
- Céder le bien : la société vend l'immeuble devant notaire, à un prix inférieur à sa valeur de marché, et encaisse les fonds.
- Continuer à l'occuper : une convention d'occupation ou un bail permet à l'entreprise de rester dans les lieux, contre une indemnité mensuelle.
- Racheter le bien : avant la fin du délai, cinq ans au plus, la société rembourse le prix et les frais prévus à l'acte, puis redevient propriétaire.
Si la société ne rachète pas le bien dans le délai, l'acquéreur en reste propriétaire définitif.
Les situations concernées
Le réméré répond à un besoin de liquidités daté, quand les autres solutions sont fermées :
- une tension de trésorerie à couvrir ;
- une dette fiscale ou sociale à régler dans un délai court ;
- des refus bancaires liés aux derniers bilans ou à une période difficile ;
- une restructuration de dettes, ou une procédure amiable en cours ;
- un projet qui ne peut pas attendre la vente classique d'un autre actif.
Le réméré a du sens quand la sortie est crédible : un refinancement possible une fois les comptes redressés, la vente d'un autre bien, une rentrée attendue. Sans scénario de rachat solide, la société risque de perdre définitivement le bien.
Ce que coûte un réméré
Le coût d'un réméré ne se lit pas dans un taux. Il se reconstitue, poste par poste :
- la décote : l'écart entre la valeur du bien et le prix de vente, que la société ne récupère qu'en rachetant ;
- l'indemnité d'occupation, versée chaque mois pendant la durée du réméré ;
- les frais d'acte, à la vente puis au rachat ;
- la fiscalité : la cession peut dégager une plus-value imposable pour la société, selon la valeur du bien à son bilan.
Rapporté à la somme réellement perçue, ce total donne le prix de la liquidité. Je le calcule avec vous sur pièces, à partir de la proposition qui vous est faite.
Réméré, lease-back ou refinancement hypothécaire ?
Les trois solutions mobilisent la valeur d'un bien, mais elles ne relèvent pas de la même logique.
| Critère | Refinancement hypothécaire | Vente à réméré | Lease-back |
|---|---|---|---|
| Propriété du bien | Conservée | Transférée, avec droit de rachat | Transférée |
| Usage du bien | Inchangé | Convention d'occupation | Location, souvent en crédit-bail |
| Durée | Selon le prêt | 5 ans au plus | Selon le contrat |
| Retour à la propriété | Sans objet | Rachat au prix fixé à l'acte | Option d'achat éventuelle en fin de contrat |
| En cas de difficulté | Le prêteur peut réaliser sa garantie | Le bien est perdu à la fin du délai | Le contrat de location peut être résilié |
Quand le dossier le permet, je privilégie lerefinancement hypothécaire : la société reste propriétaire. Le lease-back convient aux entreprises qui veulent céder durablement leurs actifs et les exploiter en location. Le réméré reste une solution de transition, pour un besoin daté avec une sortie identifiée.
Les points à examiner avant de s'engager
- le prix de vente et la décote par rapport à la valeur du bien ;
- le montant et les conditions de l'indemnité d'occupation ;
- le prix de rachat exact, frais compris, inscrit dans l'acte ;
- le délai de rachat, qui ne pourra pas être prolongé ;
- le financement du rachat, avec un plan de secours ;
- les conséquences fiscales et comptables de la cession pour la société.
Faites relire l'acte par votre notaire et votre expert-comptable avant de signer, par quelqu'un qui n'a aucun intérêt à l'opération.
Étudions les solutions adaptées à votre entreprise
Votre société détient un bien immobilier et cherche des liquidités rapidement ? Je vous propose une première analyse de votre situation : refinancement hypothécaire, lease-back ou vente à réméré, selon votre dossier et votre calendrier.
Chaque opération est soumise à une étude préalable et aux critères d'acceptation des intervenants. Les conditions juridiques, fiscales et comptables dépendent du montage retenu.
Votre situation ressemble à celle-ci ?
L'étude est gratuite et sans engagement : aucun frais ni honoraire n'est à verser avant le déblocage des fonds.
Présenter mon projetQuestions fréquentes
Combien de temps dure la faculté de rachat ?
Le Code civil limite la faculté de rachat à cinq ans au plus (article 1660). Le délai est fixé dans l'acte de vente et ne peut pas être prolongé. Passé ce délai, l'acquéreur reste propriétaire définitif du bien.
L'entreprise peut-elle continuer à occuper les locaux ?
Oui, si l'acte le prévoit. L'entreprise signe alors une convention d'occupation ou un bail avec l'acquéreur et lui verse une indemnité ou un loyer pendant la durée du réméré.
Que faut-il payer pour racheter le bien ?
Le vendeur rembourse le prix de vente, les frais et loyaux coûts de la vente, ainsi que certaines dépenses engagées par l'acquéreur sur le bien (article 1673 du Code civil). Le montant exact se fixe dans l'acte : il doit être connu dès la signature.
Le réméré est-il un crédit ?
Non. C'est une vente, assortie d'un droit de rachat. L'entreprise ne contracte pas de dette bancaire, mais elle perd la propriété du bien jusqu'au rachat. C'est pourquoi je le compare toujours avec un refinancement hypothécaire, qui permet de garder la propriété.
