Pourquoi les banques refusent
Un dossier de non-résident demande plus de travail à la banque : elle doit analyser des revenus perçus dans une autre devise et soumis à une autre fiscalité, vérifier l'origine des fonds selon des règles de conformité plus lourdes, et apprécier un emprunteur qu'elle ne connaît pas. Beaucoup d'agences préfèrent ne pas donner suite.
Le refus porte alors sur la forme du dossier plus que sur le projet. Une demande en nom propre qui échoue peut aboutir une fois le montage revu.
Votre patrimoine en France comme appui
Si vous êtes propriétaire en France, ces biens peuvent garantir le financement. Le prêteur dispose d'une garantie située dans son pays, sur un actif qu'il sait évaluer, ce qui compense en partie la difficulté à lire vos revenus. Les projets financés de cette façon sont variés :
- travaux et rénovation énergétique d'un parc locatif ;
- règlement d'une succession ou d'une soulte sur un bien familial ;
- besoin de liquidités ou nouveau projet, sans vendre les biens détenus.
Le recours à une SCI française
Dans les deux dossiers présentés plus bas, la solution est passée par une SCI française, qui détient les biens et porte l'emprunt. Le prêteur traite alors avec une société de droit français, propriétaire d'un patrimoine en France, dont les associés résident à l'étranger.
Ce montage n'est pas automatique : il a des conséquences fiscales et successorales, dans votre pays de résidence comme en France. Je le construis avec le notaire et l'expert-comptable, et seulement s'il sert votre situation.
Les documents à prévoir
- pièce d'identité et justificatif de résidence à l'étranger ;
- justificatifs de revenus et avis d'imposition du pays de résidence ;
- relevés de comptes récents ;
- titres de propriété des biens en France, et statuts de la SCI le cas échéant ;
- description du projet et, pour des travaux, les devis.
La liste exacte dépend du prêteur et de votre pays. Je vous l'envoie au début de l'étude pour que le dossier parte complet.
Votre situation ressemble à celle-ci ?
L'étude est gratuite et sans engagement : aucun frais ni honoraire n'est à verser avant le déblocage des fonds.
Présenter mon projetDes dossiers financés
Financer la rénovation énergétique d'un parc locatif depuis l'étranger
Ce propriétaire vivant hors de France devait améliorer le DPE de ses logements. J'ai structuré une opération portée par une SCI française, en mobilisant son patrimoine existant. Les fonds ont été débloqués pour les travaux, sans vendre aucun bien.
Financer une succession pour une cliente non-résidente
Ses demandes de financement en nom propre avaient échoué en raison de sa résidence à l'étranger. Avec le notaire et l'expert-comptable, j'ai construit une opération reposant sur une SCI française. Les droits ont été réglés et le bien est resté dans la famille.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il emprunter auprès d'une banque française ?
Oui, mais tous les établissements ne le proposent pas, et ceux qui le font appliquent des critères plus stricts. Un patrimoine immobilier détenu en France et un dossier bien structuré facilitent nettement l'accord.
Tous les pays de résidence sont-ils acceptés ?
Non. Chaque prêteur a sa propre liste de pays et de devises qu'il accepte. Je sollicite uniquement ceux qui financent les résidents de votre pays.
Faut-il ouvrir un compte bancaire en France ?
Le prêteur le demande généralement, au moins pour le prélèvement des échéances. Ce point est vu dès l'étude pour éviter toute surprise.
Peut-on tout gérer à distance ?
L'étude et la constitution du dossier se font à distance. La signature de l'acte notarié peut, selon les cas, se faire par procuration, ce que votre notaire vous précisera.
