Votre banque a refusé : ce que votre patrimoine peut changer

Pourquoi une banque refuse

Une banque de réseau instruit les demandes avec une grille : taux d'endettement, reste à vivre, nature et régularité des revenus, âge en fin de prêt, résidence fiscale, ancienneté de la société, objet du financement. La grille sert à traiter vite un grand nombre de dossiers comparables. Elle écarte donc mécaniquement ce qui n'entre pas dans une case, sans que cela dise grand-chose de la solidité réelle de votre situation.

Les refus que je rencontre le plus souvent tiennent à :

• des revenus non salariés : dirigeant récemment installé, revenus variables, dividendes, revenus fonciers que la banque ne retient que partiellement ;
• l'âge, directement ou par le refus d'assurance emprunteur qui bloque le prêt ;
• la résidence à l'étranger, qui ferme l'accès à une partie des réseaux ;
• l'objet du financement : trésorerie d'entreprise, droits de succession, rachat de soulte, dette fiscale, stock, autoconstruction, autant de besoins qu'un prêt immobilier classique ne couvre pas ;
• un endettement existant déjà élevé, alors même que le patrimoine détenu est largement supérieur à la dette ;
• un calendrier incompatible avec le circuit de décision de la banque.

Dans tous ces cas, ce n'est pas le patrimoine qui est en cause : c'est la manière dont le dossier a été présenté, ou le fait qu'il ait été présenté au mauvais interlocuteur.

Ce que la garantie change

Un prêt garanti par une hypothèque déplace le centre de gravité de l'analyse. Le prêteur regarde d'abord la valeur des biens donnés en garantie et la part de cette valeur qu'il accepte de financer, puis votre capacité à rembourser les échéances. Trois conséquences concrètes :

Le patrimoine redevient un argument. Des biens détenus en direct ou via une SCI, peu ou pas endettés, constituent une assiette de garantie que la grille bancaire classique n'exploite pas.

L'objet du financement s'élargit. Régler des droits de succession, rembourser un compte courant d'associé, financer des travaux, un stock ou une dette fiscale devient possible, alors que ces besoins n'entrent dans aucune ligne de prêt immobilier standard.

L'assurance emprunteur pèse moins. Quand elle bloque un dossier senior, la garantie prise sur le bien peut permettre au prêteur de se passer d'une couverture que l'âge ou l'état de santé rend inaccessible ou hors de prix.

C'est ce qui explique qu'un hôtelier de 70 ans, un entrepreneur dont la banque refusait de financer le stock, ou un couple bloqué sur une autoconstruction aient finalement obtenu leurs fonds : les dossiers repris plus bas sur cette page.

Ce qu'elle ne change pas

Il faut le dire aussi nettement : une garantie hypothécaire ne transforme pas un projet infinançable en projet finançable. Un prêteur qui prend une hypothèque veut être remboursé en argent, pas en immeuble. Je renonce à présenter un dossier, ou je vous conseille d'y renoncer, quand :

• la capacité de remboursement n'y est pas : les échéances ne tiennent ni sur les revenus, ni sur les loyers, ni sur les flux de la société ;
• la sortie n'est pas crédible : un prêt in fine ou un relais suppose une vente, une cession ou un refinancement dont la date et le montant tiennent debout ;
• le patrimoine est déjà trop endetté : après déduction du capital restant dû, la valeur disponible ne couvre pas le besoin ;
• le bien est difficilement mobilisable : indivision conflictuelle, bien atypique, situation locative ou juridique qui rend la garantie inexploitable ;
• le projet lui-même ne tient pas : le financement ne ferait que déplacer la difficulté de quelques mois en ajoutant une dette garantie par vos murs.

C'est le point le plus important de cette page. Hypothéquer un bien engage ce bien : en cas de défaut de remboursement, le prêteur peut en demander la vente forcée. Un financement obtenu sur un dossier qui ne tenait pas n'est pas un service rendu. Lefonctionnement du prêt hypothécaire, ses coûts et ses risques sont détaillés sur la page dédiée.

Comment je reprends le dossier

Je pars du motif du refus. Ce que la banque a reproché au dossier oriente toute la suite : un refus d'assurance, un taux d'endettement dépassé et un objet de financement hors cadre n'appellent pas les mêmes prêteurs.

J'établis ce qui est réellement mobilisable. Valeur des biens, capital restant dû, mode de détention, revenus et flux disponibles, échéance à tenir. Lesimulateur en donne un premier ordre de grandeur ; l'étude le remplace par des chiffres vérifiés.

Je vous dis si le dossier est présentable, et sous quelle forme. Parfois le montant demandé doit baisser, parfois c'est la structure qui doit changer : emprunter en nom propre plutôt qu'en société, ou l'inverse, apporter les fonds en compte courant, porter l'opération par une SCI.

Je présente ensuite le dossier aux établissements adaptés, une fois seulement qu'il est construit. Mon rôle n'est pas de vous promettre un financement, mais de déterminer d'abord s'il existe une structure finançable, puis de la défendre auprès des bons interlocuteurs.

Des dossiers financés

Questions fréquentes