Pourquoi un apport change tout
Pour un premier achat, l'apport personnel pèse lourd dans la décision de la banque. Il réduit le montant à emprunter, allège les mensualités et montre que le plan de financement est solide. Beaucoup de parents veulent aider à ce moment-là, mais leur épargne disponible ne suffit pas : l'essentiel de leur patrimoine est dans la pierre.
Le montage en pratique
Les parents empruntent en donnant un de leurs biens en garantie, puis transmettent la somme à leur enfant par une donation. L'enfant l'utilise comme apport pour son propre crédit immobilier, qu'il négocie avec sa banque.
Le prêt des parents est étudié comme tout prêt hypothécaire : valeur du bien donné en garantie, et surtout capacité des parents à rembourser, par leurs revenus, leurs loyers ou leur patrimoine. Selon leur âge et leurs projets, un remboursement amortissable ou in fine peut être envisagé.
Les points à caler avec le notaire
- La fiscalité de la donation : un abattement de 100 000 € s'applique par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et d'autres dispositifs peuvent s'ajouter selon la situation. Le notaire calcule ce qui s'applique à vous.
- La forme de la donation et sa prise en compte dans la future succession, surtout si vous avez plusieurs enfants.
- Le calendrier : les fonds doivent être disponibles avant la signature de l'achat de votre enfant, ce qui demande de lancer les deux dossiers ensemble.
Votre situation ressemble à celle-ci ?
L'étude est gratuite et sans engagement : aucun frais ni honoraire n'est à verser avant le déblocage des fonds.
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Financer une donation pour aider son enfant à acheter sa résidence principale
Ce couple voulait constituer, par une donation, l'apport de son enfant pour l'achat de sa résidence principale. J'ai mis en place un financement permettant aux parents de réaliser la donation. Les sommes transmises ont complété l'apport, réduit le crédit nécessaire et renforcé le plan de financement présenté aux banques.
Questions fréquentes
Qui rembourse le prêt : les parents ou l’enfant ?
Les parents, qui empruntent et donnent la somme. L'enfant, lui, souscrit son propre crédit immobilier, allégé grâce à l'apport reçu. Les deux financements sont distincts et chacun est étudié selon la capacité de remboursement de l'emprunteur.
Faut-il passer chez le notaire pour la donation ?
Une donation de somme d'argent peut prendre plusieurs formes, dont certaines ne passent pas obligatoirement par un acte notarié. Le notaire reste le mieux placé pour choisir la forme adaptée, sécuriser l'opération et la coordonner avec la garantie du prêt.
Et si nous avons plusieurs enfants ?
Une donation faite à un enfant est en principe prise en compte au moment de la succession, pour préserver l'égalité entre les héritiers. Votre notaire vous indique comment la rédiger selon ce que vous souhaitez pour les autres enfants.
La banque de notre enfant acceptera-t-elle un apport issu d’un prêt ?
La banque de l'enfant demande l'origine des fonds. Une donation justifiée par les documents du notaire ou de la déclaration est un apport comme un autre : c'est l'enfant qui reçoit la somme, sans dette de sa part envers la banque des parents.
