Quand le relais bancaire bloque
Un prêt relais classique avance une partie de la valeur du bien à vendre, pour une durée courte, et se rembourse avec le prix de vente. Sur le papier, c'est simple. En pratique, la banque applique ses critères habituels, et plusieurs situations la font renoncer :
- un âge qui rend l'assurance emprunteur difficile ou coûteuse ;
- des revenus de retraite qui ne couvrent pas, sur le papier, deux logements à la fois ;
- un bien à vendre atypique, ou un marché local où les délais de vente sont longs ;
- un achat dans une autre région, auprès d'une banque qui ne vous connaît pas.
Le relais adossé au patrimoine
Le financement est garanti par une hypothèque sur un ou plusieurs de vos biens. Il vous permet d'acheter sans attendre, puis se rembourse avec le produit de la vente prévue. Le traitement des intérêts pendant la durée du relais dépend du prêteur et se fixe à l'étude.
Comme pour tout prêt hypothécaire, la garantie ne suffit pas : le prêteur veut comprendre comment le prêt sera remboursé. Dans un relais, c'est d'abord la vente, d'où l'importance d'une estimation sérieuse du bien et d'un calendrier crédible.
Les précautions à prendre
- Estimer le bien à vendre sans optimisme : le relais se calcule sur un prix réaliste, pas sur le prix espéré.
- Prévoir une durée qui laisse de la marge, pour ne pas vendre dans l'urgence.
- Anticiper le cas où la vente tarde : ressources pour faire face aux intérêts, solution de prolongation ou de consolidation discutée à l'avance.
- Coordonner les deux actes avec le notaire, pour que la mainlevée et le remboursement se fassent sans accroc le jour de la vente.
Votre situation ressemble à celle-ci ?
L'étude est gratuite et sans engagement : aucun frais ni honoraire n'est à verser avant le déblocage des fonds.
Présenter mon projetUn dossier financé
Acheter sa résidence dans le Sud avant de vendre son appartement parisien
Ce couple de chirurgiens retraités voulait acquérir sa nouvelle résidence sans attendre la vente de son appartement parisien. Leur âge freinait les banques sollicitées. J'ai mis en place un relais de trésorerie adossé à leur patrimoine immobilier, destiné à être intégralement remboursé par le produit de la vente.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si la vente prend plus de temps que prévu ?
C'est le principal risque d'un relais. Il se prépare dès le départ : estimation réaliste du bien à vendre, durée de prêt qui laisse une marge, et solution de repli discutée avec le prêteur. Je préfère un montage prudent à une échéance intenable.
Faut-il avoir signé un compromis de vente pour obtenir un relais ?
Ce n'est pas toujours exigé, mais un mandat de vente, une estimation récente ou un compromis signé renforcent nettement le dossier. Plus la vente est avancée, plus le prêteur est à l'aise.
Quel bien sert de garantie : celui que je vends ou celui que j’achète ?
Selon les cas, l'un, l'autre, ou un autre bien de votre patrimoine. Le choix dépend de la valeur de chaque bien, de ce qui reste dû dessus et du calendrier. Je le détermine avec le prêteur et le notaire.
Le relais est-il possible après 70 ans ?
C'est précisément l'un des dossiers que j'ai financés : un couple de retraités que les banques sollicitées ne suivaient pas en raison de leur âge. La garantie apportée par leur patrimoine et la vente programmée ont permis de monter le relais.
