Aller au contenu
Étude gratuite
Le guide du financement adossé au patrimoine

Prêt hypothécaire : financer vos projets avec la valeur de vos biens

Le prêt hypothécaire est garanti par un bien immobilier que vous possédez. Le prêteur examine ensemble la valeur de ce bien, votre capacité de remboursement et la structure qui emprunte. Bien construit, ce type de dossier ouvre le financement à des profils que les grilles bancaires classiques écartent.

Présenter mon projetComprendre le fonctionnement

Comment fonctionne un prêt hypothécaire

Vous empruntez une somme et vous donnez en garantie un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. L'hypothèque est constituée par un acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière. Tant que le prêt court, le prêteur dispose d'un droit sur le bien : en cas de défaut de remboursement, il peut en demander la vente pour se faire rembourser.

Le bien reste à vous. Vous continuez de l'occuper, de l'exploiter ou de le louer, et vous pouvez le vendre à condition de rembourser le prêt ou d'obtenir l'accord du prêteur.

À quoi sert un prêt hypothécaire

Les fonds ne sont pas forcément liés au bien mis en garantie. C'est ce qui en fait un outil de financement à part :

  • Trésorerie d'entreprise : un dirigeant mobilise ses murs ou son patrimoine personnel pour financer son activité, par exemple l'ouverture d'un second établissement.
  • Comptes courants d'associés : une SCI ou une société rembourse les sommes avancées par ses associés, sans vendre l'immeuble.
  • Travaux : rénovation d'un hôtel ou d'un restaurant, rénovation énergétique d'un parc locatif pour améliorer le DPE.
  • Succession et soulte : régler des droits de succession ou racheter la part d'un cohéritier en conservant le bien dans la famille.
  • Refinancement : un bien détenu ou presque remboursé permet de dégager des liquidités pour un nouveau projet.
  • Projets depuis l'étranger : un non-résident propriétaire en France s'appuie sur ce bien, souvent via une SCI française, plutôt que sur des revenus que la banque lit mal.

Combien peut-on emprunter

Le montant dépend de la valeur du bien, de ce qu'il reste à rembourser dessus et de la quotité que le prêteur accepte, c'est-à-dire la part de la valeur qu'il consent à financer. Cette quotité varie selon le type de bien, son usage et le profil de l'emprunteur, et le prêteur vérifie toujours la capacité de remboursement.

Part de la valeur retenue, variable selon le bien et le prêteur
À ajuster selon le marché et le profil

Ordre de grandeur

Montant théorique garanti par vos biens–
Mensualité en amortissable sur 10 ans–
Mensualité d'intérêts en in fine–

Calcul hors frais de garantie, assurance et frais de dossier. Il n'engage ni moi ni un prêteur : la faisabilité dépend aussi de votre capacité de remboursement et du montage, examinés lors de l'étude.

Présenter mon projet

Amortissable ou in fine

En amortissable, chaque mensualité rembourse une part du capital et les intérêts : la dette diminue régulièrement. En in fine, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt et remboursez le capital en une fois à l'échéance, souvent grâce à la vente d'un bien, à un placement ou à une cession d'entreprise.

L'in fine réduit fortement la mensualité, au prix d'un coût total plus élevé et d'une solution de remboursement à prévoir dès le départ.

Frais d'hypothèque et rôle du notaire

L'hypothèque conventionnelle passe obligatoirement par un notaire. Ses frais comprennent les émoluments du notaire, des taxes liées à l'inscription et des débours, calculés en fonction du montant garanti. En fin de prêt, l'inscription s'éteint d'elle-même un an après la dernière échéance ; en cas de remboursement anticipé ou de vente, une mainlevée notariée est nécessaire et entraîne des frais.

Avantages et inconvénients

AvantagesPoints de vigilance
Accessible aux profils atypiques, dès lors que patrimoine et capacité de remboursement sont démontrésLe bien peut être saisi et vendu en cas de défaut
Fonds utilisables pour des besoins variésFrais de notaire à l'inscription et, le cas échéant, à la mainlevée
Possibilité d'in fine pour alléger les mensualitésCoût total plus élevé en in fine, remboursement final à organiser
Le bien reste à vous et continue de produireVente du bien soumise au remboursement ou à l'accord du prêteur

Votre patrimoine peut-il financer votre projet ?

L'étude, gratuite, évalue vos biens, votre capacité de remboursement et le montage adapté, avant toute démarche auprès d'un prêteur.

Présenter mon projet

Prêt hypothécaire ou prêt classique

Prêt classiquePrêt hypothécaire
Ce que regarde le prêteurRevenus, taux d'endettement, stabilité professionnelleValeur du bien, capacité de remboursement et structure de détention, examinées ensemble
GarantieSouvent une caution d'un organismeHypothèque sur un bien que vous détenez
Usage des fondsGénéralement l'achat financéPlus large : trésorerie, comptes courants d'associés, travaux, succession, investissement
Profils concernésRevenus lisibles et réguliersDirigeants, associés de SCI, non-résidents, propriétaires aux revenus atypiques

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans revenus réguliers ?

La garantie compte beaucoup, mais le prêteur vérifie toujours que le remboursement est réaliste, par les revenus, le patrimoine ou une solution de sortie en in fine. Chaque dossier s'étudie au cas par cas.

Peut-on hypothéquer un bien qui n'est pas encore remboursé ?

Oui, dans la limite de la valeur restant disponible une fois déduit le capital dû au premier prêteur, et selon le rang de la garantie déjà inscrite.

Une société peut-elle emprunter en hypothéquant ses murs ?

Oui, une société ou une SCI propriétaire peut consentir une hypothèque sur ses biens. Le montage se décide avec l'expert-comptable, selon qui emprunte et qui utilise les fonds.

Une SCI peut-elle emprunter pour rembourser les comptes courants de ses associés ?

Oui, si son patrimoine et ses loyers permettent de supporter le remboursement. Les associés récupèrent tout ou partie de leurs avances sans vendre l'immeuble.

Quelle différence avec le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un produit distinct, réservé aux particuliers : il est remboursé en principe au décès ou à la vente du bien. Il obéit à des règles propres.

Pour aller plus loin

Guides sur le financement hypothécaire

Tous les guides « Prêt hypothécaire » →

Savoir ce que votre patrimoine peut financer

Étude de financement gratuite : je vous dis franchement ce qui est finançable, et comment.

Présenter mon projet