--- title: "Succession avec plusieurs biens immobiliers : ne pas vendre" description: "Succession avec plusieurs biens immobiliers : estimation, droits, indivision. Préparez la transmission de votre parc pour que vos héritiers ne vendent pas." url: "https://www.mursetcapital.fr/guides/succession-plusieurs-biens-immobiliers" --- [Succession et soulte](https://www.mursetcapital.fr/guides/themes/succession) # Succession avec plusieurs biens immobiliers : estimation, droits et solutions pour ne pas vendre ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 20 octobre 2026 · 12 min de lecture ![Trousseaux de clés de plusieurs biens immobiliers posés sur une table, symbole d'un parc locatif à transmettre](https://www.mursetcapital.fr/_astro/succession-plusieurs-biens-immobiliers-0.Yf8F7nYr_1dnG9Q.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) Quatre appartements loués, remboursés depuis longtemps, une pension régulière : sur le papier, une succession de biens immobiliers paraît simple. Puis le notaire chiffre les droits, et les enfants découvrent qu’il faut réunir une somme importante dans les mois qui suivent le décès, alors que la quasi-totalité du patrimoine est immobilisée dans les murs. L’estimation des biens immobiliers de la succession fixe le montant de ces droits, et personne n’a vérifié si la trésorerie disponible permettait de les payer. Ce scénario, je le rencontre régulièrement chez des familles qui ont bien géré leur patrimoine pendant quarante ans. Le problème vient rarement de l’actif. Il vient d’un calendrier fiscal qui ne tient pas compte du fait qu’un immeuble ne se découpe pas en tranches, et d’une indivision qui oblige plusieurs héritiers à se mettre d’accord sur tout. Quand vous détenez plusieurs biens locatifs, en nom propre ou en SCI, une bonne partie de la préparation se fait de votre vivant : vous choisissez la façon dont les biens seront évalués, détenus, transmis, et vous pouvez anticiper la liquidité dont vos héritiers auront besoin. Cette démarche ne vous retire aucun pouvoir sur vos biens. Elle se construit avec votre notaire, souvent avec votre expert-comptable, et en famille. Le côté héritier, c’est-à-dire la manière de régler les droits une fois la succession ouverte, est détaillé dans le guide consacré au [paiement des droits de succession sur un héritage immobilier](https://www.mursetcapital.fr/guides/payer-droits-succession-heritage-immobilier). Ici, je me place de votre côté, celui de la personne qui transmet. Un mot sur mon rôle. Je suis courtier en financement patrimonial depuis 2007, et je travaille dans le crédit et le financement depuis plus de 25 ans. Mon métier n’est pas le crédit immobilier bancaire classique : je structure des financements adossés à un patrimoine déjà détenu, quand la banque classique ne suit pas. Les règles fiscales citées plus bas sont celles du Code général des impôts en vigueur ; pour leur application à votre situation, votre notaire a le dernier mot. Comptez quelques semaines de rendez-vous et de collecte de documents pour l’ensemble des étapes. ## Les prérequis avant de préparer la transmission Avant tout calcul, rassemblez une vue complète et datée de votre patrimoine. Cela semble évident. C’est pourtant l’étape que la plupart des familles sautent, et c’est elle qui permet au notaire, puis éventuellement à un prêteur, de raisonner sur des faits plutôt que sur des souvenirs. Voici les pièces à réunir pour chaque bien : * le titre de propriété et, pour un bien en SCI, les statuts à jour et les derniers procès-verbaux d’assemblée ; * les baux en cours, avec le montant des loyers et les dates de révision ; * les tableaux d’amortissement des crédits encore en cours, le cas échéant ; * le dernier DPE et la liste des travaux réalisés ou prévus ; * vos avis d’imposition, qui montrent la part de la pension et celle des loyers. Ajoutez une information que personne ne vous demandera spontanément : vos souhaits. Quel bien voulez-vous voir rester dans la famille ? Lequel pourrait être vendu sans regret ? Un enfant est-il déjà installé dans l’un des logements ? Ces réponses orientent toute la suite, parce qu’une stratégie qui ignore vos priorités n’a aucun intérêt, même si elle réduit les droits. **Vérification** : pouvez-vous dire, pour chaque bien, qui le détient juridiquement (vous, votre couple, une SCI), ce qu’il rapporte et ce qu’il reste dû dessus ? Si oui, vous êtes prêt pour la première étape. Astuce présentez ce récapitulatif sous forme d’un tableau d’une page, un bien par ligne. Votre notaire, votre expert-comptable et vos enfants liront le même document, et les échanges gagnent en précision dès le premier rendez-vous. ## Étape 1 : faire estimer chaque bien au plus juste Les droits de succession se calculent sur la **valeur vénale** des biens au jour du décès, c’est-à-dire le prix qu’on en obtiendrait sur le marché à cette date. L’évaluation des biens immobiliers de la succession est déclarée par les héritiers, sous le contrôle de l’administration fiscale. Deux erreurs coûtent cher. Surestimer augmente mécaniquement les droits. Sous-estimer expose à un redressement, avec intérêts de retard, si l’administration conteste la valeur retenue. Pour un parc de plusieurs biens, chaque logement mérite sa propre estimation, adaptée à sa situation réelle. Un appartement loué se vend en général moins cher qu’un appartement libre, car l’acquéreur ne peut pas l’occuper ; le notaire en tient compte dans son appréciation. Un immeuble entier détenu par une SCI ne s’évalue pas comme la somme de ses lots, et la valeur des parts sociales intègre aussi les dettes et les comptes courants d’associés. Exemple concret : un deux-pièces loué depuis douze ans à un locataire en place, dans un quartier où les ventes récentes portent surtout sur des biens libres. Comparer directement avec ces ventes conduit à surestimer. Le bon réflexe consiste à rechercher des ventes de biens occupés comparables, ou à demander un avis motivé au notaire. Vous pouvez commencer seul avec l’outil public « Demande de valeurs foncières », qui recense les ventes réelles par adresse. Il donne un ordre de grandeur, jamais une valeur défendable à lui seul. **Vérification** : chaque estimation est-elle justifiée par des références de ventes comparables et par l’état réel du bien (occupé ou libre, DPE, travaux à prévoir) ? Astuce d’expert : faites actualiser ces estimations régulièrement. Une valeur à jour sert aussi le jour où vous voulez emprunter, car c’est elle que le prêteur examinera avant de retenir un bien en garantie hypothécaire. ## Étapes 2 à 4 : liquidité, indivision et SCI ### Étape 2 : chiffrer la liquidité dont vos héritiers auront besoin Une fois les valeurs posées, demandez à votre notaire une simulation des droits. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros sur la part reçue de chaque parent, puis le barème progressif s’applique, de 5 % à 45 % selon les tranches. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession. La déclaration de succession doit en principe être déposée dans les six mois du décès lorsqu’il a eu lieu en France métropolitaine. Comparez ensuite le montant obtenu avec les liquidités réellement disponibles : comptes, placements, assurance-vie, dont la fiscalité suit des règles propres. Si l’écart est important, vous avez identifié le vrai sujet de votre succession. Votre notaire pourra aussi vous parler des possibilités de paiement fractionné ou différé, dont les conditions dépendent de la composition de la succession. ### Étape 3 : éviter une indivision subie Sans organisation préalable, plusieurs enfants héritent ensemble de chaque bien, en _indivision_. Les actes d’administration se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, mais la vente d’un bien exige en principe l’accord de tous. Un seul cohéritier qui veut sa part en argent peut alors imposer un rachat de soulte ou une vente. Prévoir dès maintenant qui reçoit quoi évite ce face-à-face. ### Étape 4 : examiner l’intérêt d’une SCI familiale La SCI familiale transforme des biens en parts sociales, plus faciles à transmettre progressivement et à répartir. Les statuts organisent la gérance, que vous pouvez conserver, et les règles de décision. Une SCI peut aussi emprunter : des associés ont ainsi récupéré une partie de leurs avances en compte courant sans vendre l’immeuble, grâce à un financement porté par la SCI et appuyé sur son patrimoine et sa capacité de remboursement. **Vérification** : pour chaque bien, savez-vous qui en héritera, sous quelle forme, et avec quel argent les droits seront payés ? Attention l’apport de biens à une SCI a un coût (frais, fiscalité de l’apport, éventuelle reprise des crédits) et des conséquences sur l’imposition des loyers. Faites chiffrer l’opération par votre notaire et votre expert-comptable avant de signer quoi que ce soit. ![Schéma en six étapes pour préparer la succession d'un parc immobilier, de la collecte des pièces au financement des droits](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/succession-plusieurs-biens-immobiliers-1.svg) Le chiffrage de la liquidité nécessaire révèle, dans la plupart des familles, l'écart à combler. ## Étape 5 : transmettre de votre vivant et prévoir le financement Donner de son vivant reste le levier le plus direct. L’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant se reconstitue tous les quinze ans : une donation consentie aujourd’hui libère donc de la marge pour plus tard. La **donation-partage** fige en outre la valeur des biens donnés au jour de la donation pour le calcul de la réserve héréditaire, ce qui limite les contestations entre enfants si un bien prend de la valeur. Vous pouvez aussi donner la nue-propriété et garder l’usufruit, donc vos loyers et l’usage des biens. La valeur taxable de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts : entre 71 et 80 ans, elle représente 70 % de la valeur du bien, puis 80 % à partir de 81 ans et jusqu’à 90 ans. Au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires. Donner suppose parfois d’avoir des liquidités. Un couple voulait constituer, par une donation, l’apport de son enfant pour l’achat de sa résidence principale. Un financement a été mis en place pour permettre aux parents de réaliser cette donation ; les sommes transmises ont complété l’apport, réduit le crédit nécessaire et renforcé le plan de financement présenté aux banques. Reste le cas où les droits devront être payés après votre décès. Vos héritiers pourront alors solliciter un prêt hypothécaire adossé à l’un des biens de la succession. Le prêteur regardera la valeur du bien, et aussi la capacité de remboursement : les loyers que génère le parc, les revenus des héritiers, la structure qui portera la dette. Les solutions de [financement des droits de succession et de la soulte](https://www.mursetcapital.fr/financement-succession-soulte) détaillent ces montages. Astuce d’expert : documentez dès maintenant l’historique de vos loyers et laissez au moins un bien sans dette. Vos héritiers disposeront ainsi d’un actif disponible en garantie et de flux démontrables. **Vérification** : vos enfants savent-ils quel bien pourrait servir de garantie et qui contacter ? ## Les erreurs courantes qui conduisent à vendre La première tient au silence. Beaucoup de parents préparent tout avec le notaire sans en parler aux enfants, qui découvrent le montage au moment le plus difficile. Associez-les tôt, au moins aux grandes lignes : celui qui devra emprunter ou racheter une soulte a besoin de comprendre pourquoi, et combien. Deuxième erreur : raisonner sur la seule valeur du parc. Un patrimoine important ne garantit pas que vos héritiers obtiendront un financement. Le prêteur examine ensemble le bien proposé en garantie, les revenus qui rembourseront et l’entité qui portera la dette. Un dossier qui présente uniquement l’actif reste incomplet. Troisième erreur, très fréquente chez les propriétaires de plus de 70 ans : renoncer à emprunter soi-même en pensant que l’âge ferme toutes les portes. Un hôtelier parisien de 70 ans, propriétaire des murs en nom propre, a financé la rénovation de son établissement après que les banques sollicitées n’avaient pas donné suite, son âge pesant dans leur analyse. Une solution adaptée à sa situation et à la détention des murs a été trouvée. L’âge change les prêteurs à solliciter et la forme du financement ; votre dossier ne devient pas impossible pour autant. Dernier piège : multiplier les démarches désordonnées. Envoyer des demandes incomplètes à plusieurs banques coûte du temps et de l’énergie, sans rien apprendre d’utile. Construisez d’abord le dossier, puis présentez-le aux établissements qui financent ce profil. ## Ressources utiles et que faire si ça ne marche pas Côté outils, quelques sources fiables suffisent : * le site [service-public.fr](https://service-public.fr/), pour les règles générales de succession et de donation ; * le BOFiP, base officielle de la doctrine fiscale, pour les points techniques ; * l’outil « Demande de valeurs foncières », pour les ventes réelles autour de vos biens ; * votre notaire, pour la simulation des droits et la rédaction des actes ; * votre expert-comptable, pour la fiscalité des loyers et le fonctionnement de la SCI. Et si votre banque refuse de vous suivre ? Les blocages que je rencontre reviennent souvent aux mêmes causes. L’âge, d’abord : certains établissements limitent la durée des prêts ou exigent une assurance difficile à obtenir. D’autres prêteurs raisonnent sur la garantie et les loyers, et l’assurance emprunteur n’est pas systématiquement exigée selon la solution retenue. Les revenus mixtes posent un deuxième problème. Une pension plus des loyers, parfois perçus via une SCI, se lisent mal avec une grille conçue pour des salariés. La réponse passe par une présentation claire des flux, bien par bien, avec les baux et les avis d’imposition. Troisième cas : un héritier vit à l’étranger. Une cliente non-résidente dont les demandes en nom propre avaient échoué a pu régler les droits de succession sur un bien familial grâce à une opération reposant sur une SCI française, construite avec le notaire et l’expert-comptable ; le bien est resté dans la famille. D’autres outils existent, comme le prêt viager hypothécaire, le relais de trésorerie adossé à un actif ou le nantissement d’un contrat d’assurance-vie selon les établissements. Ils répondent à des logiques patrimoniales différentes et ne remplacent pas un prêt hypothécaire classique : le choix dépend de votre objectif. Astuce un premier refus tient souvent à la présentation du dossier. Avant de conclure qu’il faut vendre, faites relire le dossier par quelqu’un qui connaît les prêteurs habitués aux profils patrimoniaux. ## Votre prochaine démarche Cette semaine, dressez le tableau d’une page décrit plus haut : chaque bien, son mode de détention, sa valeur estimée, ses loyers, la dette restante. Prenez ensuite rendez-vous avec votre notaire pour une simulation des droits, en lui demandant explicitement de comparer leur montant avec les liquidités disponibles. Cet écart, s’il existe, fixe la suite. Trois situations se présentent alors. Si l’écart est faible, les donations progressives et l’organisation de la détention suffisent probablement. S’il est important et que vous souhaitez donner dès maintenant, la question du financement se pose de votre vivant, avec votre pension et vos loyers comme base de remboursement. S’il concerne surtout l’après, il faut préparer le terrain pour que vos héritiers puissent mobiliser un bien en garantie sans vendre le reste du parc. Dans les deux derniers cas, l’analyse dépend de détails que seul votre dossier contient : la structure qui détient chaque bien, l’entité qui portera la dette, la régularité des loyers, l’état des biens au regard du DPE, la position de chacun de vos enfants. Je travaille avec votre notaire et votre expert-comptable pour assembler ces éléments, puis je ne présente le dossier qu’aux prêteurs qui financent ce type de situation. Je ne promets ni financement, ni montant, ni délai avant d’avoir étudié les pièces, et aucun frais ni honoraire n’est versé avant le déblocage des fonds ; ma rémunération est précisée à l’avance dans le mandat. Si vous voulez savoir ce qui est réellement finançable dans votre situation, votre tableau récapitulatif suffit pour commencer : présentez votre projet et demandez une étude gratuite. **[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)** Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux. ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) L'auteur Brahim Guerfi Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable. [Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)