--- title: "SCI à l’IS ou à l’IR : financer vos immeubles" description: "Le régime fiscal de votre SCI, à l’IS ou à l’IR, change les documents lus par le prêteur pour financer vos immeubles sans les vendre." url: "https://www.mursetcapital.fr/guides/sci-is-ou-ir-financer-vos-immeubles" --- [SCI et holdings](https://www.mursetcapital.fr/guides/themes/sci) # SCI à l’IS ou à l’IR : ce que le régime fiscal change pour financer vos immeubles ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 6 octobre 2026 · 10 min de lecture ![Immeuble de rapport détenu en SCI, avec des dossiers de financement posés sur une table](https://www.mursetcapital.fr/_astro/sci-is-ou-ir-financer-vos-immeubles-35.Cp0Y_KW__n71gs.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) Deux SCI familiales possèdent chacune un immeuble de rapport comparable, loué depuis des années et peu endetté. La première est restée à l’impôt sur le revenu. La seconde a opté pour l’impôt sur les sociétés. Le jour où leurs associés veulent emprunter pour rembourser leurs avances ou financer des travaux, le prêteur ne reçoit pas du tout les mêmes documents : un bilan et une trésorerie propre à la société d’un côté, les déclarations de revenus de chaque associé de l’autre. Le débat entre SCI à l’IS ou à l’IR porte presque toujours sur la fiscalité : impôt sur les loyers, amortissement, plus-value à la revente. Une autre conséquence passe inaperçue. Je la retrouve dans mes dossiers de [refinancement hypothécaire](https://www.mursetcapital.fr/pret-hypothecaire) depuis que je suis courtier, en 2007\. Le régime fiscal influence la mesure de la capacité de remboursement, le choix de l’entité qui porte la dette et l’usage de l’immeuble comme garantie. Je ne suis pas conseiller fiscal. Les règles citées ici sont les règles générales en vigueur, vérifiables sur le BOFiP ou [service-public.fr](https://service-public.fr/), et leur application à votre SCI se décide avec votre notaire et votre expert-comptable. Mon rôle consiste à relier ces choix à ce que le prêteur va lire. ## Les pièces à réunir avant de comparer les régimes Comparer deux régimes dans l’abstrait ne mène pas loin. Il faut partir de votre SCI telle qu’elle existe, documents en main. La plupart des blocages que je rencontre tiennent à une pièce manquante ou contradictoire, bien plus qu’au régime lui-même. Voici ce que je demande en premier à un associé de SCI : * les statuts à jour, surtout les clauses sur les pouvoirs du gérant, l’emprunt et l’hypothèque ; * les dernières déclarations 2072 si la SCI est à l’IR, ou les liasses 2065 et les bilans si elle est à l’IS ; * les baux en cours et un état locatif à jour ; * les tableaux d’amortissement des prêts existants ; * le détail des comptes courants d’associés, associé par associé. Un point mérite d’être contrôlé à part : le régime réel de la SCI et sa date. L’option pour l’IS passe par une notification au service des impôts. J’ai déjà rencontré des associés persuadés d’être à l’IR alors que la SCI avait opté pour l’IS sous une gérance précédente. Le prêteur, lui, le voit au premier coup d’œil dans les comptes. Astuce demandez à votre expert-comptable un tableau d’une page récapitulant, pour chaque associé, le montant de son compte courant et la date des principales avances. Il répond à l’une des premières questions du prêteur. ## Étape 1 : comprendre ce que chaque régime fait à vos chiffres Par défaut, une SCI de location nue relève de l’impôt sur le revenu. On parle de _translucidité fiscale_ : la SCI ne paie pas l’impôt, chaque associé déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles, l’immeuble ne s’amortit pas. À la revente s’applique le régime des plus-values des particuliers, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. À l’impôt sur les sociétés, la SCI devient un contribuable à part entière. Son bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, sous conditions tenant notamment à la détention du capital, puis à 25 %. Elle amortit le bâti (pas le terrain), ce qui réduit fortement le résultat imposable. La contrepartie arrive à la sortie : la plus-value se calcule sur la _valeur nette comptable_, sans abattement pour durée de détention, et les dividendes sont imposés une seconde fois chez les associés. | Point examiné | SCI à l’IR | SCI à l’IS | | --------------------------- | ------------------------------------ | -------------------------------------- | | Qui est imposé | Les associés, sur leur quote-part | La SCI, sur son bénéfice | | Amortissement de l’immeuble | Non (location nue) | Oui, hors terrain | | Document lu par le prêteur | Déclarations et avis des associés | Bilans et liasses de la SCI | | Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements | Calculée sur la valeur nette comptable | L’option pour l’IS reste révocable jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option, puis devient définitive. ![Comparaison des éléments examinés par un prêteur pour une SCI à l'IR et une SCI à l'IS](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/sci-is-ou-ir-financer-vos-immeubles-34.svg) Même immeuble, deux lectures : le régime fiscal déplace l'analyse des associés vers la société. Vous avez franchi cette étape quand vous savez où apparaît le revenu de votre immeuble : dans vos déclarations personnelles ou dans les comptes de la SCI. Si un changement de régime est à l’étude, faites-le chiffrer avant de solliciter un prêteur, car un dossier en pleine transition fiscale soulève des questions que personne ne sait encore trancher. ## Étape 2 : désigner l’entité qui porte la dette Qui a besoin des fonds, et pour quoi ? La réponse dicte l’emprunteur. Si la SCI finance des travaux ou rembourse des avances en compte courant d’associé, elle porte la dette, avec son immeuble en garantie. Pour un projet purement personnel d’un associé, c’est plus délicat : la SCI n’a pas vocation à s’endetter pour un besoin qui n’est pas le sien. Des associés de SCI que j’ai accompagnés voulaient récupérer une partie de leurs avances [sans vendre l’immeuble](https://www.mursetcapital.fr/guides/rembourser-compte-courant-associe-sci). La SCI a emprunté, appuyée sur son patrimoine et sa capacité de remboursement, et a remboursé les associés. L’opération tenait debout parce que la SCI soldait une dette qu’elle avait réellement envers eux. Le bon test tient en une phrase : pouvez-vous écrire « la SCI emprunte pour… » sans hésiter ? Quand le besoin est personnel, regardez d’abord si des comptes courants existent, c’est souvent la voie la plus lisible. ## Étape 3 : montrer les flux qui rembourseront Le régime fiscal pèse ici plus qu’ailleurs. Pour une SCI à l’IR, le prêteur examine les revenus de chaque associé, leur endettement personnel et la part des loyers qui leur revient. Les associés sont aussi imposés sur des loyers qui remboursent du capital non déductible : c’est l’_effet ciseaux_, que beaucoup découvrent quand leur trésorerie personnelle se tend. Pour une SCI à l’IS, le prêteur lit les comptes de la société, et l’amortissement brouille la lecture. Prenons un exemple théorique. Une SCI encaisse 60 000 € de loyers, supporte 15 000 € de charges et d’intérêts, et comptabilise 40 000 € d’amortissements. Son résultat comptable n’est que de 5 000 €. Sa capacité d’autofinancement, résultat plus amortissements, atteint pourtant 45 000 €, avant remboursement du capital et impôt éventuel. Un analyste qui s’arrête au résultat net conclura à tort que la SCI ne dégage presque rien. Présentez donc systématiquement ce calcul, sur les deux ou trois derniers exercices, dans une note de l’expert-comptable jointe aux bilans. Si vous ne retrouvez pas ce chiffre dans votre dossier, le prêteur ne le calculera pas forcément à votre place. À lire aussi * [Apport en nature d’un bien immobilier à une SCI : frais, fiscalité et effet sur vos financements](https://www.mursetcapital.fr/guides/apport-en-nature-bien-immobilier-sci) * [SCI familiale : avantages, inconvénients et effet sur vos futurs emprunts](https://www.mursetcapital.fr/guides/sci-familiale-avantages-inconvenients-emprunt) ## Étape 4 : vérifier la garantie et les pouvoirs La garantie hypothécaire porte sur l’immeuble de la SCI, quel que soit son régime. Deux sujets bloquent pourtant des dossiers. Les statuts, d’abord : l’emprunt et l’hypothèque exigent souvent une décision des associés, à la majorité prévue ou à l’unanimité. Le bilan, ensuite, dans une SCI à l’IS : après des années d’amortissement, il affiche une valeur très inférieure au marché. Le prêteur raisonnera sur la valeur vénale, à condition qu’elle soit documentée. Faites préparer avec le notaire, dès le départ, le procès-verbal d’assemblée autorisant l’emprunt et l’hypothèque. Cette pièce finit toujours par être demandée. Mieux vaut l’avoir avant. ## Étape 5 : ajuster le montage à votre horizon de détention La forme du prêt s’affine en dernier. Un prêt amortissable rembourse le capital au fil des échéances, ce qui pèse sur la trésorerie et, à l’IR, sur l’impôt des associés. Un prêt in fine limite les échéances aux intérêts et reporte le capital au terme ; il suppose une sortie crédible, et les prêteurs qui le pratiquent demandent souvent une garantie ou un placement adossé. Le choix se fait à partir de vos flux. L’horizon de détention compte autant. Une famille qui veut garder l’immeuble sur plusieurs générations ne raisonne pas comme des associés qui prévoient de vendre d’ici quelques années, surtout à l’IS, où la plus-value calculée sur une valeur très amortie peut devenir lourde. Une holding change aussi la lecture : une SCI à l’IS détenue à au moins 5 % peut, sous conditions, faire remonter ses dividendes via le régime mère-fille, et le prêteur voudra comprendre toute la chaîne de détention. Attention changer de régime fiscal pour « faciliter » un financement est rarement une bonne idée. L’option pour l’IS a des conséquences immédiates et durables, que seuls votre notaire et votre expert-comptable peuvent chiffrer. Annoncez clairement au prêteur combien de temps vous comptez garder l’immeuble. Un horizon assumé rend la durée et la forme du prêt plus faciles à justifier. ## Les erreurs qui font échouer un dossier de SCI Les refus que je vois concernent souvent des SCI saines, et le problème vient alors du dossier. Les erreurs qui reviennent : * présenter les comptes d’une SCI à l’IS sans expliquer l’effet des amortissements ; * faire emprunter la SCI pour un besoin qui n’appartient qu’à un associé, sans lien avec les comptes courants ; * passer sous silence l’endettement personnel des associés d’une SCI à l’IR ; * découvrir en fin de parcours que les statuts imposent l’unanimité ; * louer en meublé dans une SCI à l’IR, alors que cette activité commerciale peut la faire basculer à l’IS. Ce dernier point surprend souvent. Faites-le vérifier par votre expert-comptable avant toute démarche. ### Que faire si ça ne marche pas ? Commencez par identifier le motif du refus, car chacun appelle une réponse différente. Un résultat jugé trop faible se réexplique par la capacité d’autofinancement. Un besoin mal rattaché se reformule autour des comptes courants. Reste le cas du prêteur qui ne finance tout simplement pas ce profil. Il faut alors changer d’interlocuteur et, parfois, de structure. Un propriétaire vivant hors de France que j’ai accompagné devait financer la rénovation énergétique de son parc locatif pour améliorer le DPE de ses logements. L’opération a été portée par une SCI française mobilisant son patrimoine existant, sans vendre aucun bien. Dans ce type de montage, c’est la société française qui emprunte, avec ses biens en garantie et les loyers comme source de remboursement, ce que certains prêteurs lisent plus facilement qu’une demande en nom propre d’un non-résident. La faisabilité juridique et fiscale se valide toujours avec le notaire et l’expert-comptable avant la moindre sollicitation. ## Les sources et les interlocuteurs utiles Pour les règles fiscales, le BOFiP ([bofip.impots.gouv.fr](https://bofip.impots.gouv.fr/)) contient la doctrine officielle, et [service-public.fr](https://service-public.fr/) la présente de façon plus accessible. Les formulaires 2072 et 2065 sont sur [impots.gouv.fr](https://impots.gouv.fr/) : les parcourir vous montre ce que le prêteur aura sous les yeux. Le notaire intervient sur les statuts, les décisions d’assemblée et l’hypothèque. L’expert-comptable tient le régime fiscal, les comptes et la capacité d’autofinancement. Mon travail consiste à relier l’ensemble à la lecture du prêteur. Je suis mandataire du réseau Artémis Courtage, qui compte 80 partenaires bancaires (un chiffre du réseau, pas le mien), ce qui permet d’orienter un dossier de SCI vers les établissements qui connaissent ce type de structure plutôt que de l’envoyer partout. ## Présenter votre SCI au bon prêteur Le régime fiscal ne décide pas seul de la faisabilité d’un financement. Il fixe les documents lus, l’emprunteur visible et la façon de mesurer la capacité de remboursement, et la valeur de l’immeuble ne suffit jamais : besoin, flux, structure, dette et garantie se lisent ensemble. Cette semaine, réunissez les statuts, deux années de déclarations ou de liasses, l’état locatif et le détail des comptes courants. Demandez à votre expert-comptable une note confirmant le régime de la SCI et sa capacité d’autofinancement. Avec ces pièces, je vous propose une étude gratuite. J’analyse votre SCI sur pièces, avec votre notaire et votre expert-comptable, et je vous dis franchement ce qui me paraît présentable, à quelle entité et sous quelle forme, sans promettre de montant, de taux ni de délai. Aucun frais ni honoraire n’est versé avant le déblocage des fonds, et ma rémunération est précisée dans le mandat. Pour rembourser vos avances, [financer des travaux](https://www.mursetcapital.fr/financement-travaux-hotel-restaurant) ou mobiliser le patrimoine de votre SCI sans vendre l’immeuble, cliquez sur « présenter mon projet ». Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux. ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) L'auteur Brahim Guerfi Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable. [Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)