--- title: "Prêt relais : taux et coût sur 6, 12 ou 24 mois" description: "Vous voulez connaître le coût d'un prêt relais sur 6, 12 ou 24 mois : méthode de calcul, exemples chiffrés et situations qui font grimper la facture." url: "https://www.mursetcapital.fr/guides/pret-relais-cout-taux-duree" --- [Prêt relais](https://www.mursetcapital.fr/guides/themes/relais) # Taux et coût d'un prêt relais : ce que coûtent 6, 12 ou 24 mois de portage ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 29 septembre 2026 · 11 min de lecture ![Carrefour symbolisant la transition entre deux biens immobiliers lors d'un prêt relais](https://www.mursetcapital.fr/_astro/pret-relais-cout-taux-duree-89.ybTPDBtv_2iuGub.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) Vous avez trouvé le bien que vous vouliez acheter. Votre bien actuel n’est pas encore vendu. Entre ces deux moments, il y a une question d’argent : comment financer le nouvel achat avant d’encaisser le produit de la vente ? Le prêt relais est la réponse habituelle à cette situation. Mais rares sont ceux qui en connaissent vraiment le coût, et c’est souvent là que les surprises arrivent. Un prêt relais n’est pas anodin. Ce n’est pas un crédit immobilier classique : on ne rembourse pas le capital pendant la durée du portage, ce qui réduit la mensualité immédiate, mais les intérêts, eux, s’accumulent sur la totalité du capital avancé. Sur douze mois à un taux élevé, la facture peut représenter plusieurs milliers d’euros qui ne récupèrent rien de la valeur du bien. Sur vingt-quatre mois, ce chiffre double. Ce guide ne vous donnera aucun taux de marché, pour une raison simple : les conditions varient selon votre profil, votre banque et le moment où vous négociez. Tout taux affiché ici serait fictif et potentiellement trompeur. Ce que vous trouverez en revanche, c’est la méthode de calcul complète, avec des exemples explicitement illustratifs, pour que vous puissiez simuler votre propre situation avant d’entamer toute démarche. Voici ce qu’il faut comprendre sur la structure du coût d’un prêt relais, comment calculer ce que vous paierez réellement selon la durée choisie, quels paramètres font varier la facture, et dans quels cas un prêt relais devient financièrement risqué. Avec ces éléments, vous serez en mesure d’évaluer si cette solution correspond à votre situation, ou si d’autres formes de financement adossé à votre patrimoine méritent d’être explorées. --- ## Ce qu’est vraiment un prêt relais (et ce qu’il n’est pas) Un prêt relais est un crédit à court terme, accordé pour une durée généralement comprise entre six et vingt-quatre mois, dont l’objet est de financer le prix d’achat d’un nouveau bien avant que la vente de l’ancien ne soit réalisée. La banque avance une fraction de la valeur estimée de votre bien actuel, généralement entre 60 % et 80 % de cette valeur, en tenant compte de l’éventuel crédit qui pèse encore dessus. Pendant la durée du portage, vous ne remboursez pas le capital. Vous payez uniquement les intérêts, soit chaque mois, soit en une fois à l’échéance selon la formule choisie. Quand la vente est actée, le produit rembourse le capital du relais en totalité. Ce mécanisme semble simple. Il l’est, tant que la vente intervient dans les délais prévus. La difficulté survient quand la vente tarde. Si votre bien ne trouve pas preneur dans les six premiers mois, les intérêts continuent de courir sur un capital qui ne diminue pas. Si la vente échoue complètement ou si le prix obtenu est inférieur aux projections, la banque exigera tout de même le remboursement du capital. C’est pourquoi la valeur vénale retenue au départ et la décote appliquée (les 20 à 40 % de marge) ne sont pas une précaution anodine : elles protègent la banque contre exactement ce scénario. Attention Le prêt relais repose sur une hypothèse centrale, à savoir que votre bien se vendra dans les délais et au prix estimé. Si cette hypothèse est fragile (bien atypique, marché local tendu, prix surestimé), le coût réel du montage peut dépasser largement ce que les calculs initiaux montrent. Un prêt relais peut être « sec » (seul, sans crédit complémentaire) ou couplé à un prêt immobilier classique quand le prix d’achat dépasse ce que le relais couvre. Dans ce second cas, vous gérez simultanément deux financements, avec deux structures de remboursement différentes. La charge financière totale pendant la période de portage mérite d’être calculée sur les deux lignes ensemble. --- ## Les trois paramètres qui déterminent le coût total Avant tout calcul, trois variables s’imposent. La première est le **montant du prêt relais**, c’est-à-dire la somme effectivement avancée par la banque. Elle dépend de la valeur estimée de votre bien actuel, du pourcentage appliqué par le prêteur et du capital restant dû sur votre crédit en cours, si vous en avez un. La formule habituelle : (valeur estimée × pourcentage retenu) moins capital restant dû. La deuxième variable est le taux d’intérêt applicable au relais. Ce taux est typiquement plus élevé qu’un taux immobilier classique, car le crédit est court, non amortissable et présente un risque spécifique pour le prêteur. Il varie selon les établissements, votre profil et les conditions du marché au moment de la demande. Les exemples de ce guide utilisent des taux illustratifs : ils ne reflètent pas l’offre actuelle de quelque banque que ce soit. La troisième variable est la durée. Six mois, douze mois, dix-huit mois ou vingt-quatre mois : chaque mois supplémentaire multiplie les intérêts payés sur un capital constant. C’est la différence majeure avec un crédit amortissable, où chaque mensualité réduit la base de calcul des intérêts suivants. ![Les cinq paramètres qui déterminent le coût total d'un prêt relais](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/pret-relais-cout-taux-duree-90.svg) Chaque paramètre agit sur la facture finale ; la durée est souvent le levier le moins anticipé. À ces trois variables s’ajoutent les frais annexes : assurance emprunteur (calculée sur le capital emprunté), frais de dossier, et parfois frais de garantie si une hypothèque est prise sur le bien actuel. Ces postes peuvent représenter plusieurs centaines d’euros supplémentaires et doivent figurer dans le coût total que vous comparez à votre marge de vente. --- ## La méthode de calcul : des exemples illustratifs pas à pas Prenons un exemple entièrement fictif, conçu pour illustrer la mécanique de calcul, pas pour refléter une offre réelle. **Situation hypothétique** : vous possédez un appartement estimé à 400 000 euros, sans crédit en cours. Votre banque retient 70 % de la valeur, soit 280 000 euros de prêt relais. Le taux illustratif utilisé pour cet exemple est de 4 % par an. Le calcul des intérêts mensuels fonctionne ainsi : capital × taux annuel ÷ 12\. Avec nos chiffres fictifs : 280 000 × 4 % ÷ 12 = **933 euros par mois**. Sur six mois : 933 × 6 = 5 600 euros d’intérêts. Sur douze mois : 933 × 12 = 11 200 euros. Sur vingt-quatre mois : 933 × 24 = 22 400 euros. La différence entre six mois et deux ans atteint presque 17 000 euros, pour le seul poste « intérêts » et hors frais annexes. Astuce La durée est le levier le plus impactant sur le coût total. Chaque mois de portage supplémentaire coûte exactement la même somme que le premier, car le capital ne baisse pas. Passer de douze à dix-huit mois, c’est ajouter six fois le montant de la mensualité d’intérêts à votre facture. Si votre bien actuel est grevé d’un crédit restant dû de 80 000 euros, le montant du relais tombe à (400 000 × 70 %) – 80 000 = 200 000 euros. Les intérêts mensuels au même taux fictif passent à 667 euros, soit 8 000 euros sur douze mois contre 11 200 dans le cas précédent. La présence ou non d’un crédit résiduel change donc significativement la base de calcul. Enfin, si vous optez pour la formule avec capitalisation des intérêts (aucune mensualité pendant la durée du relais, tout est réglé à l’échéance), le montant dû à la fin est légèrement supérieur à la simple multiplication mensualité × durée, car les intérêts non payés s’ajoutent théoriquement au capital selon les contrats. Vérifiez ce point précis dans les conditions générales de votre offre. --- À lire aussi * [Prêt relais : comment il fonctionne, combien emprunter et comment il se rembourse](https://www.mursetcapital.fr/guides/pret-relais-fonctionnement-montant-remboursement) * [Lease-back, crédit-bail et bilan : dette, loyers et ratios d’endettement vus par les banques](https://www.mursetcapital.fr/guides/lease-back-credit-bail-bilan-ratios) ## Comparer les scénarios 6, 12 et 24 mois : ce que les chiffres révèlent Pour rendre la comparaison lisible, voici un tableau illustratif basé sur trois montants fictifs et un taux unique de 4 % annuel. Ces chiffres ne sont pas des offres : ils montrent la progression mécanique du coût selon la durée. | Capital relais (fictif) | 6 mois | 12 mois | 24 mois | | ----------------------- | ------- | -------- | -------- | | 150 000 € | 3 000 € | 6 000 € | 12 000 € | | 250 000 € | 5 000 € | 10 000 € | 20 000 € | | 350 000 € | 7 000 € | 14 000 € | 28 000 € | _Taux illustratif de 4 % annuel. Ne pas utiliser ces chiffres pour une décision réelle._ Ce tableau fait ressortir une réalité simple : le coût du portage sur vingt-quatre mois représente exactement quatre fois le coût sur six mois. Il n’y a pas d’effet de seuil, pas d’économie d’échelle, juste une accumulation linéaire. C’est précisément pour cette raison que la mise en vente rapide de l’ancien bien, à un prix de marché réaliste, est la décision la plus impactante financièrement dans toute cette opération. Le paramètre taux, lui, fait varier le coût de façon proportionnelle. Un taux à 5 % au lieu de 4 % représente 25 % de coût supplémentaire sur chaque ligne. Sur un relais de 250 000 euros sur douze mois, cela représente 2 500 euros de plus. Cette différence justifie pleinement de comparer les offres de plusieurs établissements et de négocier ce paramètre. --- ## Quand le prêt relais devient financièrement risqué Certaines configurations rendent un prêt relais structurellement fragile. La première est un bien difficile à vendre : bien atypique, localisation peu liquide, copropriété dégradée, DPE classé G dans un marché où les acheteurs l’utilisent comme levier de négociation. Si votre bien nécessite douze à dix-huit mois pour trouver preneur, le coût du portage entame directement votre capacité à acheter le nouveau bien dans de bonnes conditions. La deuxième configuration à risque est le prix de vente surestimé. Si votre banque a calculé le montant du relais sur une valeur de 400 000 euros et que vous vendez finalement à 360 000 euros, le produit de la vente rembourse le relais, mais il reste moins de capital net pour solder l’opération globale. Dans les cas extrêmes, un écart important entre valeur estimée et prix obtenu peut nécessiter un apport complémentaire au moment du dénouement. La troisième est la charge financière simultanée. Si vous avez un crédit sur votre bien actuel, un prêt relais, et un crédit complémentaire sur le nouveau bien, vous portez pendant la période transitoire trois lignes de financement. Le calcul de votre _taux d’endettement_ sur cette période intermédiaire est souvent sous-estimé. Certaines banques limitent la durée du portage ou exigent que vous démontriez votre capacité à tenir la charge pendant toute la période, même si votre bien tarde à se vendre. Attention Une banque peut refuser de renouveler un prêt relais arrivé à échéance si la vente n’est pas intervenue. Dans ce cas, elle peut exiger le remboursement anticipé du capital. Cette clause est contractuelle et doit être lue attentivement avant de signer. --- ## Ce que révèle une situation plus complexe Tous les prêts relais ne se ressemblent pas. Un propriétaire qui détient son bien via une SCI, un non-résident dont les revenus sont en devise, ou un propriétaire senior dont l’âge limite l’accès aux prêts amortissables classiques : chacun de ces profils se heurte à des contraintes spécifiques que la mécanique de base du prêt relais ne résout pas nécessairement. Pour un propriétaire senior, par exemple, certains prêteurs refusent d’accorder un prêt relais couplé à un nouveau crédit immobilier amortissable si la durée de remboursement dépasse un âge limite. D’autres solutions existent, adossées au patrimoine détenu, qui permettent de mobiliser la valeur d’un bien sans nécessairement le vendre ni contracter un nouveau crédit classique. Pour un non-résident propriétaire en France, les mêmes contraintes de liquidité se posent. Financer des travaux ou une succession sur un bien français sans pouvoir justifier de revenus en euros réguliers requiert une structuration différente, parfois via une SCI française, que le circuit bancaire standard n’accompagne pas spontanément. Ces situations sortent du prêt relais standard. Elles entrent dans le champ du refinancement hypothécaire, où la question n’est plus « comment financer l’achat avant la vente » mais « comment mobiliser un patrimoine déjà détenu pour financer un besoin sans vendre ». L’analyse du dossier dans ces cas repose sur quatre éléments interdépendants : la valeur de l’actif, la capacité de remboursement, la structure de détention et l’entité qui portera la dette. --- ## Ce que ce calcul ne peut pas vous dire La méthode de calcul présentée dans ce guide vous permet de simuler un ordre de grandeur. Elle ne peut pas vous dire si votre dossier sera financé, à quel taux réel, ni selon quelles conditions. Ces réponses dépendent de paramètres que seul un examen de votre situation personnelle permet de qualifier : votre taux d’endettement actuel et projeté, la qualité de votre bien, la crédibilité du prix de vente retenu, et la façon dont l’ensemble du dossier est présenté au prêteur. Un refus n’est pas non plus une sanction définitive. Il signifie généralement que le dossier, tel qu’il a été présenté, ne correspondait pas aux critères du prêteur sollicité. Une autre structure, un autre établissement, ou une présentation différente des flux et des garanties peuvent changer l’issue. La première étape concrète à faire aujourd’hui : calculer vous-même le coût de portage sur douze et vingt-quatre mois avec le montant que vous anticipez, puis rapporter ce chiffre à votre marge nette de vente. Si le ratio est tendu, cela vaut la peine d’explorer les alternatives avant de s’engager sur cette voie, à commencer par le relais de trésorerie adossé à un actif immobilier, qui obéit à une autre logique de coût que le prêt relais bancaire chiffré ici. Si vous avez un projet et souhaitez qu’il soit examiné sérieusement, la bonne démarche est de présenter votre projet pour une [étude gratuite](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite), afin d’évaluer ensemble ce que votre patrimoine peut réellement financer et dans quelle structure. Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux. ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) L'auteur Brahim Guerfi Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable. [Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)