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title: "Prêt hypothécaire à Bordeaux, en Gironde et à Arcachon"
description: "Prêt hypothécaire à Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon : acheter avant de vendre, succession. Financement adossé à votre patrimoine, étude gratuite."
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# Prêt hypothécaire à Bordeaux, en Gironde et sur le Bassin d’Arcachon : retraités et achats avant vente

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 2 novembre 2026 · 13 min de lecture

![Cabanes tchanquées sur le Bassin d'Arcachon en fin de journée](https://www.mursetcapital.fr/_astro/pret-hypothecaire-bordeaux-gironde-0.BULdC-1r_ktGFv.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

Vendre l’appartement parisien, puis chercher une maison sur le Bassin : sur le papier, l’ordre paraît logique. En réalité, la maison repérée à Andernos, à Arès ou sur les hauteurs du Pyla n’attend pas que votre acquéreur obtienne son crédit. Beaucoup de retraités qui s’installent en Gironde se retrouvent devant le même mur : leur banque propose un prêt relais classique, puis recule en voyant l’âge des emprunteurs, ou exige de vendre d’abord.

Le **prêt hypothécaire** à Bordeaux, à Arcachon ou dans le Médoc répond à une autre logique. Ce n’est pas un crédit immobilier bancaire : c’est un financement adossé aux biens que vous possédez déjà, seul ou au travers d’une SCI, quand la banque classique ne suit pas. Il sert un besoin précis : acheter avant de vendre, financer des travaux sur des biens locatifs, aider un enfant, régler une succession sans céder le bien de famille. Encore faut-il que le dossier montre ensemble trois choses : ce que valent vos biens, les revenus qui rembourseront et l’entité, vous ou votre SCI, qui supportera l’emprunt. La valeur du bien, seule, ne suffit jamais.

Je suis Brahim Guerfi, courtier depuis 2007 et dans le crédit et le financement depuis plus de 25 ans, mandataire du réseau Artémis Courtage (ORIAS 22001718). Mon bureau est à Paris, je n’en ai aucun en Gironde : un dossier bordelais se traite comme les autres, par téléphone, en visioconférence et par échange de pièces par mail. Seule la garantie demande une signature en personne, devant un notaire : le plus souvent celui qui vous suit déjà, ou une étude proche du bien.

Les étapes ci-dessous sont celles de ma méthode habituelle, adaptée aux situations que l’on rencontre entre Bordeaux, le Bassin et le Médoc. Si vous êtes retraité propriétaire de plusieurs biens, la page dédiée aux [seniors propriétaires](https://www.mursetcapital.fr/seniors) complète utilement cette lecture, comme la présentation générale du [prêt hypothécaire](https://www.mursetcapital.fr/pret-hypothecaire).

## Avant de commencer : ce que votre dossier doit réunir

Un dossier patrimonial se prépare avant de parler à un prêteur. Comptez en général quelques jours pour rassembler les pièces, davantage si une SCI ou une succession entre en jeu. Voici ce que je demande en premier :

* les titres de propriété ou attestations notariées des biens concernés, et les derniers avis de taxe foncière ;
* l’échéancier de chaque emprunt encore actif, y compris celui qui touche à sa fin ;
* les deux derniers avis d’imposition, avec le détail des pensions et des loyers perçus ;
* pour une SCI : statuts à jour, derniers comptes, état des comptes courants d’associés ;
* pour une succession : coordonnées du notaire chargé du dossier et état d’avancement de la déclaration de succession.

Cette liste paraît administrative. Elle répond pourtant à une question que tout prêteur se pose : qui possède quoi, avec quelle dette déjà portée, et quels revenus rembourseront ? Un retraité bordelais qui détient deux appartements en nom propre et une échoppe louée via une SCI familiale n’a pas un seul patrimoine aux yeux d’une banque, il en a deux, lus selon des règles différentes.

Point de vérification : vous savez dire, pour chaque bien, à qui il appartient juridiquement et s’il reste un crédit dessus. Si ce n’est pas le cas, votre notaire peut vous transmettre une attestation de propriété.

Astuce

prévenez votre notaire et votre expert-comptable dès le départ. Je travaille avec eux tout au long du dossier, et leur regard sur la structure juridique ou fiscale évite de construire un montage qu’il faudrait défaire ensuite.

## Le marché girondin, tel que le lit un prêteur

Quelques repères datés. Selon la note de conjoncture des Notaires de France de juillet 2026, le prix médian des appartements anciens à Bordeaux était de 3 970 € le m² au 1er trimestre 2026, en baisse de 0,9 % sur un an. À Lège-Cap-Ferret, une maison ancienne se vendait 953 500 € en prix médian à fin mars 2026\. Ces médianes ne disent rien d’une villa du Cap-Ferret ou d’une échoppe de Caudéran en particulier : pour votre rue, consultez la base publique _DVF_ (Demandes de valeurs foncières), qui recense les ventes réelles. Le prêteur, lui, retiendra une valeur propre à votre bien, souvent appuyée sur un avis de valeur ou une expertise.

Ce qui compte davantage, c’est la façon dont la zone influence la lecture d’un dossier. Bordeaux attire depuis la mise en service de la ligne à grande vitesse en 2017, qui la place à un peu plus de deux heures de Paris : beaucoup de Franciliens et de retraités ont fait ce choix, souvent en gardant un bien en Île-de-France. Le Bassin d’Arcachon concentre les résidences secondaires : selon le recensement 2023 de l’INSEE, elles représentent 62 % des logements à Arcachon et 65 % à Lège-Cap-Ferret. La population y est âgée : 54 % des habitants d’Arcachon et 38 % de ceux de Lège-Cap-Ferret ont 65 ans ou plus. Sur le littoral médocain, le prêteur regardera l’exposition du bien au recul du trait de côte : l’immeuble Le Signal, à Soulac-sur-Mer, a été évacué en 2014 pour cette raison.

Les propriétés viticoles du Médoc ou de l’Entre-deux-Mers sortent de mon champ quand il s’agit de financer l’exploitation. Une propriété peut en revanche servir de garantie à un besoin patrimonial, comme une donation ou une succession, sous réserve que le prêteur l’accepte.

## Étape 1 : poser le besoin et son calendrier

Tout commence par une phrase simple : qui a besoin des fonds, pour quoi faire, combien, et pour combien de temps ? Elle paraît évidente. Pourtant, la plupart des dossiers que je reçois après un refus bancaire mélangeaient deux besoins en un seul.

Prenons un couple de retraités installé à Bordeaux depuis peu. Ils veulent financer la mise aux normes énergétiques de deux appartements loués et, dans le même temps, aider leur fille à acheter sa résidence principale. Ce sont deux projets distincts, avec deux durées différentes et parfois deux emprunteurs différents : la SCI pour les travaux, les parents en nom propre pour la donation. Présentés ensemble, ils brouillent la lecture. Séparés, chacun trouve sa logique.

Le calendrier pèse aussi lourd que le montant. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail ou un renouvellement ; les F suivront en 2028 et les E en 2034, en application de la loi Climat et résilience. Un propriétaire de biens locatifs à Mérignac ou à Talence qui reçoit un diagnostic défavorable a donc une échéance réelle, et cette échéance structure le dossier.

Point de vérification : votre besoin tient en une phrase, avec un montant et une durée. Astuce de terrain : notez aussi ce qui se passe si le financement n’aboutit pas (vente forcée, perte de loyers, retard d’une succession). Ce scénario aide à choisir entre un prêt amortissable, un prêt in fine ou un relais.

## Étapes 2 à 4 : trois situations de prêt hypothécaire à Bordeaux et sur le Bassin

Une fois le besoin posé, j’examine l’actif, les flux et la structure. Les trois situations ci-dessous reviennent souvent dans la zone. Ce sont des profils types, pas des clients : ils montrent la méthode, pas une réponse toute faite.

![Schéma des six questions posées dans l'ordre : besoin, actif, flux, structure, dette, garantie](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/pret-hypothecaire-bordeaux-gironde-1.svg) 

L'ordre compte : la garantie arrive en dernier, une fois établis les flux qui rembourseront.

### Le retraité francilien qui achète sur le Bassin avant de vendre

Le besoin : acheter une maison à Gujan-Mestras ou à Lège-Cap-Ferret avant la vente de l’appartement parisien. L’actif : cet appartement, parfois un second bien loué. Les flux : les pensions, d’éventuels loyers, et surtout le produit de la vente attendue. La structure est généralement le nom propre, et la dette repose sur le couple. Côté garantie, le bien parisien, le nouveau bien ou les deux selon le montage. Un _relais de trésorerie_ adossé au patrimoine répond à cette logique : il est destiné à être remboursé par la vente. Je mets ce type de relais en place, par exemple, pour un couple de 80 et 76 ans propriétaire de plusieurs biens, qui veut quitter une maison devenue trop grande pour un appartement en résidence services sans attendre d’avoir trouvé un acquéreur. Leur âge fermait la porte aux crédits classiques : le relais, adossé à leur résidence principale, mobilise par avance une partie du prix de vente et sera remboursé à la cession de la maison. Pour approfondir, lisez [le prêt relais senior après 65 ans](https://www.mursetcapital.fr/guides/pret-relais-senior-apres-65-ans) et comment acheter avant de vendre sans relais classique.

### Le senior bordelais et sa SCI familiale

Plusieurs échoppes louées, détenues par une SCI familiale, presque plus de crédit. Les loyers financent les travaux de rénovation énergétique ; la SCI peut porter la dette, appuyée sur son patrimoine et ses loyers. C’est différent quand les parents veulent aussi réaliser une donation : là, l’emprunt se construit à leur niveau, et le notaire comme les enfants sont associés à la décision. Dans un dossier réel, distinct de ce profil type, j’ai mis en place pour un couple un financement qui lui a permis de réaliser une donation : elle a constitué l’apport de son enfant pour l’achat de sa résidence principale.

### La maison de famille du Bassin en indivision

Une villa reçue en héritage, plusieurs cohéritiers, dont un qui vit à l’étranger. L’un veut garder le bien de famille, un autre veut sortir de l’_indivision_. Le besoin est un rachat de soulte ou le paiement des droits de succession ; la structure peut passer par une SCI française. Un cas réel, hors de ce profil type : pour une cliente non-résidente dont les demandes de financement en nom propre avaient échoué, j’ai construit avec le notaire et l’expert-comptable une opération reposant sur une SCI française. Les droits ont été réglés et le bien est resté dans la famille.

## Étape 5 : décider qui emprunte et quel bien garantit le prêt

Les deux dernières questions se tranchent ensemble. Quelle entité doit porter la dette, et quel bien peut être donné en garantie ? La garantie hypothécaire n’est qu’une des options. Selon les situations, je mobilise aussi le prêt viager hypothécaire, la vente à réméré, la _fiducie-sûreté_ avec certains partenaires, le nantissement d’un portefeuille de placements ou d’un contrat d’assurance-vie, quand l’assureur et le prêteur l’acceptent, ou le crédit lombard. Ces solutions ne se valent pas : elles répondent à des logiques patrimoniales différentes, et le choix dépend de ce que vous souhaitez transmettre.

Pour un senior, une crainte revient souvent : laisser une dette aux héritiers. Elle mérite d’être regardée en face avec le notaire, en comparant un prêt in fine remboursé par la vente d’un bien, un prêt amortissable couvert par les loyers ou un prêt viager hypothécaire.

La signature a lieu chez un notaire. Vous n’avez pas à vous déplacer à Paris : votre notaire bordelais, arcachonnais ou médocain, ou un notaire proche du bien, reçoit l’acte.

Point de vérification : vous savez qui empruntera et sur quel bien porte la garantie. Astuce de terrain : si votre parc mêle nom propre et SCI, faites porter la garantie par l’entité qui perçoit les loyers servant au remboursement. Le dossier devient lisible d’un coup.

## Que faire si votre banque a déjà dit non ?

Un refus n’est pas une fin. Il n’est inscrit dans aucun fichier qui vous suivrait d’un établissement à l’autre : il reflète la grille de lecture d’une banque à un moment donné. Le plus souvent, cette grille était faite pour un salarié, et votre dossier mêlait pensions, loyers, SCI et âge avancé.

Regardez d’abord pourquoi la banque a refusé. L’âge ? Il faut alors des prêteurs qui financent ce profil et une solution adaptée : à Paris, un hôtelier de 70 ans, propriétaire de ses murs en nom propre, voulait rénover son établissement ; son âge avait pesé dans l’analyse des banques, et une solution adaptée à la détention des murs a permis de financer les travaux. Des revenus jugés insuffisants ? Il faut montrer les loyers, ou le produit d’une vente future, comme source de remboursement. Un endettement mal lu ? Un [rachat de crédit hypothécaire à la retraite](https://www.mursetcapital.fr/guides/rachat-credit-hypothecaire-retraite) peut regrouper les prêts existants avant tout nouveau projet.

Attention

envoyer le même dossier à dix banques pour « voir ce qui remonte » use votre crédibilité et votre temps. Je n’adresse votre dossier qu’une fois bouclé, et seulement aux prêteurs dont le métier est de financer ce profil.

## Les erreurs que je vois le plus souvent

Signer un compromis sur le Bassin avec une condition suspensive de prêt trop courte arrive régulièrement. Un relais adossé au patrimoine demande une préparation : négociez un délai réaliste avant de signer, et prévenez l’agent immobilier que le financement repose sur votre patrimoine existant.

Autre écueil fréquent : croire que la valeur du bien règle tout. Une maison sans dette à Arcachon rassure, bien sûr. Mais le prêteur veut savoir comment vous rembourserez, quand, et avec quels revenus. Préparez cette réponse aussi soigneusement que l’avis de valeur.

Beaucoup de familles décident seules, puis découvrent un obstacle juridique chez le notaire. Une SCI dont les statuts limitent les pouvoirs du gérant, une indivision où un cohéritier n’a pas été consulté : ces détails bloquent une signature. Associez le notaire et, quand c’est votre cas, vos enfants dès le début.

Dernière erreur, plus discrète. Certains attendent la dernière minute pour un logement classé G au DPE et le retirent de la location. Anticipez : les travaux se financent mieux avant la perte des loyers qu’après.

## Ressources utiles pour un propriétaire girondin

Quelques sources publiques vous aident à préparer votre dossier sans rien me demander :

* la base DVF, accessible sur le site de l’administration, pour les prix réels des ventes dans votre rue ou votre commune ;
* les baromètres immobiliers des Notaires de France, pour l’évolution des prix en Gironde ;
* le dossier statistique de votre commune sur le site de l’INSEE, pour la part de résidences secondaires ou la structure par âge ;
* l’observatoire DPE de l’ADEME, pour vérifier le diagnostic d’un logement que vous louez.

Pour une vue d’ensemble des départements que je couvre, la page [prêt hypothécaire partout en France](https://www.mursetcapital.fr/guides/pret-hypothecaire-partout-en-france) recense les autres situations régionales.

## Questions fréquentes en Gironde

### Faut-il un notaire girondin pour la garantie ?

Non, mais c’est souvent le plus simple. La garantie se signe chez un notaire, en général celui du client ou un notaire proche du bien. Si votre notaire de famille est à Bordeaux, à Libourne ou à Lesparre, il peut recevoir l’acte. Le reste du dossier se traite à distance, par téléphone, visioconférence et échange de pièces par mail.

### Un prêt hypothécaire reste-t-il envisageable après 75 ans ?

L’âge freine les banques traditionnelles, pas tous les prêteurs. Certains financent des emprunteurs âgés dès lors que le patrimoine, les loyers et la sortie du crédit sont clairs. Je ne promets aucun résultat avant d’avoir analysé votre dossier sur pièces, mais l’âge seul ne ferme pas la porte quand le montage est cohérent.

### Quelle différence avec le prêt relais proposé par ma banque ?

Le prêt relais classique accompagne un achat immobilier et dépend surtout de vos revenus d’actif. Le relais de trésorerie que je mobilise s’adosse à un patrimoine déjà détenu, et sa sortie repose sur la vente d’un bien ou sur d’autres flux. Pour un retraité, cette logique correspond mieux à la réalité de ses revenus.

### Une propriété dans le Médoc peut-elle servir de garantie ?

Une propriété peut garantir un besoin patrimonial, comme une donation, un rachat de soulte ou des droits de succession, si le prêteur l’accepte et si la situation juridique le permet. Je n’interviens pas en revanche sur le financement de l’exploitation viticole elle-même, qui relève d’autres circuits.

## Présenter votre projet depuis la Gironde

Commencez cette semaine par trois pièces : votre dernier avis de taxe foncière, le tableau d’amortissement de chaque crédit en cours et votre dernier avis d’imposition. Ajoutez une phrase qui résume votre besoin, avec un montant et une échéance, comme une date de compromis à Arcachon, un DPE à corriger ou un rendez-vous chez le notaire pour une succession.

Avec ces éléments, je peux vous dire franchement ce qui est finançable, avec quelle structure et auprès de quel type de prêteur, ou ce qui ne l’est pas. Aucun frais ni honoraire n’est versé avant le déblocage des fonds, et ma rémunération est précisée à l’avance dans le mandat.

Pour obtenir votre étude gratuite, rendez-vous sur la page [présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite) et indiquez la commune du bien, la façon dont il est détenu et le calendrier qui vous contraint.

Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux.

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

L'auteur

Brahim Guerfi

Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable.

[Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)