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title: "Lease-back, crédit-bail et bilan : l’avis des banques"
description: "Lease-back et bilan : location simple, crédit-bail ou IFRS 16, ce qui change dans vos comptes et comment votre banque retraite vos loyers dans ses ratios."
url: "https://www.mursetcapital.fr/guides/lease-back-credit-bail-bilan-ratios"
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[Lease-back](https://www.mursetcapital.fr/guides/themes/lease-back)

# Lease-back, crédit-bail et bilan : dette, loyers et ratios d’endettement vus par les banques

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 11 novembre 2026 · 12 min de lecture

![Dirigeant marchant vers les locaux de son entreprise au petit matin](https://www.mursetcapital.fr/_astro/lease-back-credit-bail-bilan-ratios-0.Df4OfDrb_2e0vhS.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

Prenons un exemple fictif : un dirigeant cède les murs de son entreprise à un investisseur et signe un bail dans la foulée. L’immeuble disparaît de son bilan, et l’emprunt qui le finançait aussi. Sa trésorerie remonte et son endettement bancaire baisse. Quelques mois plus tard, il sollicite sa banque pour une nouvelle ligne : l’analyste a réintégré chaque loyer dans son calcul d’endettement. Ce scénario repose sur un malentendu fréquent à propos de ce qu’un lease-back modifie réellement dans vos comptes.

Le lease-back, ou _cession-bail_, consiste à vendre un actif que vous détenez (des murs professionnels, du matériel industriel, des équipements) puis à continuer de l’utiliser en le louant à l’acquéreur, par une location simple ou par un crédit-bail. Le terme désigne une opération différente de la cession de bail, qui transfère un bail commercial à un repreneur. Avec le lease-back, la propriété change de mains, et vous restez dans les lieux.

Pour un dirigeant qui veut libérer de la trésorerie sans abîmer sa capacité d’emprunt, la question devient vite concrète : comment la banque lira-t-elle les comptes après l’opération ? La réponse dépend du référentiel comptable, du type de location signée et de l’entité qui devient locataire, ce qui concerne directement les associés de SCI propriétaires des murs de l’exploitation.

Je fais la première analyse de ces projets et je compare systématiquement le lease-back avec un refinancement hypothécaire des mêmes murs. L’étude et la mise en œuvre du lease-back reposent sur un partenaire expert, Jonathan Levy ; l’offre est présentée sur la page [lease-back](https://www.mursetcapital.fr/lease-back). Je ne suis ni expert-comptable ni conseiller fiscal. Les règles évoquées ici sont celles du plan comptable général et de la norme IFRS 16, et leur application à votre dossier se valide avec votre expert-comptable.

Niveau : intermédiaire. Comptez quelques heures pour réunir les pièces, puis plusieurs échanges avec votre expert-comptable avant de trancher.

## Les pièces à réunir avant de comparer

Un lease-back se juge sur pièces. Avant tout calcul, rassemblez de quoi répondre à trois questions : qui détient le bien, quelle dette il porte encore, et quels revenus paieront demain les loyers ou les échéances.

* les trois derniers bilans et comptes de résultat de la société d’exploitation, annexes comprises ;
* les comptes de la SCI ou de la holding si elle détient les murs, avec le bail qui la lie à l’exploitation ;
* les tableaux d’amortissement des prêts en cours et l’état des garanties inscrites sur le bien ;
* les contrats de prêt qui contiennent des _covenants_, ces ratios financiers que vous vous êtes engagé à respecter ;
* le référentiel comptable appliqué : comptes sociaux français seuls, ou consolidation en normes IFRS ;
* une valeur récente du bien.

Ce dernier point appelle une précision. La valeur des murs fixe le prix de cession envisageable, mais un acquéreur comme un prêteur regarde d’abord la capacité de l’exploitation à payer un loyer ou une échéance pendant des années. **Patrimoine, flux et structure** se lisent ensemble, et un dossier qui ne met en avant que le bien laisse le lecteur bancaire deviner le reste.

Le point de contrôle est simple. Vous êtes prêt si vous pouvez dire, sans rouvrir vos classeurs, quelle entité possède les murs, combien elle doit encore, et quelle part du résultat d’exploitation part déjà en loyers ou en remboursements chaque année.

## Étape 1 : lire le lease-back dans vos comptes sociaux

En comptes sociaux français, régis par le plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03), le bien sort de l’actif le jour de la vente. Le résultat de cession est égal à l’écart entre le prix obtenu et la valeur nette comptable. Avec une location simple, il est en principe constaté immédiatement. Avec un crédit-bail, la doctrine comptable conduit souvent à étaler la plus-value sur la durée du contrat, en produit constaté d’avance : votre expert-comptable tranchera. Le prix encaissé sert souvent à solder l’emprunt qui finançait les murs. Votre bilan perd un actif immobilisé et une dette bancaire, il gagne de la trésorerie.

Ensuite, tout dépend du contrat signé. Avec une location simple, vous payez un loyer comptabilisé en charges externes, et le bilan ne porte ni actif ni dette au titre de ce bail. Avec un crédit-bail, les redevances passent elles aussi en charges et le bien ne réapparaît pas à l’actif des comptes sociaux du preneur (dans des comptes consolidés en règles françaises, le règlement ANC n° 2020-01 impose en revanche de l’y inscrire depuis 2021) ; les engagements restant à courir figurent en revanche dans l’annexe, et le contrat prévoit une **option d’achat** en fin de période, qui vous ménage une voie de retour vers la propriété.

Reste la plus-value. Son imposition dépend de la nature de l’actif et des règles en vigueur à la date de l’opération, et des régimes particuliers ont existé pour certaines cessions-bails d’immeubles, le dernier pour des cessions réalisées jusqu’au 30 juin 2023 (article 39 novodecies du CGI). Je laisse ce point à votre expert-comptable, parce que l’impôt sur la plus-value réduit directement la trésorerie réellement libérée.

Prenons une société propriétaire de ses murs, avec un prêt dont il reste quelques années d’échéances. Après un lease-back en location simple, son passif s’allège, et son compte de résultat affiche une charge de loyer nouvelle à la place des amortissements et des intérêts.

Pour vérifier cette étape, demandez un bilan et un compte de résultat simulés après opération, impôt compris. Mon conseil d’expérience : faites chiffrer en même temps le prix et la date de levée de l’option d’achat si vous partez sur un crédit-bail, car ce sont eux qui décident si vous redeviendrez un jour propriétaire.

![Comparaison du traitement comptable d'un lease-back en location simple, en crédit-bail et sous IFRS 16](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/lease-back-credit-bail-bilan-ratios-1.svg) 

Selon le référentiel et le contrat, l'engagement locatif se retrouve en charges, en annexe ou au passif.

## Étapes 2 à 4 : passer de vos comptes à la lecture bancaire

### Étape 2 : vérifier si IFRS 16 vous concerne

IFRS 16 s’applique depuis le 1er janvier 2019 aux comptes établis en normes IFRS, c’est-à-dire surtout aux comptes consolidés des groupes cotés et des groupes qui adoptent volontairement ce référentiel. Une PME qui publie seulement des comptes sociaux français n’est pas concernée. Pour le preneur, la norme efface presque la frontière entre location simple et location-financement : il inscrit un droit d’utilisation à l’actif et une dette locative au passif, sauf pour les contrats de courte durée ou portant sur des biens de faible valeur.

Le _sale and leaseback_ suit des règles propres. Si le transfert constitue une vente au sens d’IFRS 15, le vendeur-preneur évalue son droit d’utilisation à hauteur de la part de l’ancienne valeur comptable correspondant au droit conservé, et il ne reconnaît que la fraction du résultat liée aux droits transférés à l’acquéreur. Sinon, l’actif reste au bilan et le prix reçu devient une dette financière. Un amendement publié en 2022, applicable depuis le 1er janvier 2024, encadre l’évaluation ultérieure de la dette locative née de ces opérations.

Point de contrôle : faites valider la qualification de vente par votre commissaire aux comptes avant de signer. Dans un groupe IFRS, retenez que l’endettement consolidé baisse rarement autant que prévu.

### Étape 3 : refaire le calcul comme un analyste crédit

Même en comptes sociaux, l’analyste ne s’arrête pas au passif. Dans les dossiers que je présente, les prêteurs lisent l’annexe, relèvent loyers et redevances, puis les réintègrent. Deux retraitements reviennent souvent. Le premier ajoute les loyers à l’excédent brut d’exploitation pour obtenir un _EBITDAR_, qui mesure ce que l’activité dégage avant de payer ses murs ; le second convertit les engagements de crédit-bail, parfois les loyers à venir, en équivalent dette, afin de comparer votre entreprise à une concurrente restée propriétaire.

Concrètement, une société qui a remplacé une échéance de prêt par un loyer de montant voisin ne paraît ni plus ni moins solide à ce lecteur. Sa charge fixe reste la même.

Astuce

présentez vous-même ce retraitement dans le dossier, avec la capacité de remboursement recalculée loyers inclus. Le prêteur voit que vous connaissez votre structure de coûts, et l’analyse démarre sur vos chiffres.

### Étape 4 : mesurer l’effet sur vos lignes et vos covenants

Le lease-back montre ici son intérêt réel. En soldant un emprunt immobilier, il libère la garantie inscrite sur les murs et allège vos encours chez la banque, qui peut examiner un nouveau concours sur une base différente. Relisez pourtant la définition de l’endettement dans vos contrats : certains covenants intègrent les engagements locatifs ou de crédit-bail. Vérifiez en listant chaque ratio contractuel et en le recalculant après opération. Faites relire ces clauses avant la cession, plutôt qu’à la première alerte de votre chargé d’affaires.

## Étape 5 : comparer avec un refinancement hypothécaire avant de signer

C’est la comparaison que je mène en premier. Un [refinancement hypothécaire](https://www.mursetcapital.fr/pret-hypothecaire) des mêmes murs dégage lui aussi de la trésorerie, mais vous restez propriétaire : la dette figure au bilan, la valorisation future du bien vous revient, et aucune plus-value de cession n’est constatée. Le lease-back fait l’inverse sur chacun de ces trois points, du moins en comptes sociaux. Les deux répondent à des logiques patrimoniales différentes, et aucun ne l’emporte par principe.

Avant de retenir le lease-back, regardez en face ce que vous cédez :

* la propriété du bien, transférée à l’acquéreur ;
* des loyers à payer sur toute la durée du contrat, selon l’indexation prévue au bail ;
* une plus-value éventuellement imposable l’année de la cession ;
* la valorisation future des murs, qui profitera désormais à l’acquéreur.

Quand les murs sont dans une SCI, la question de structure passe au premier plan. La SCI vend et encaisse le prix, l’exploitation reste locataire : mais de qui, pour combien de temps, avec quelles charges ? Les associés sont parfois tentés de rembourser leurs comptes courants d’associés avec le produit de la vente. Des associés que j’ai accompagnés ont pourtant récupéré une partie de leurs avances sans vendre l’immeuble, grâce à un financement porté par la SCI et appuyé sur son patrimoine et sa capacité de remboursement.

Le patrimoine personnel du dirigeant offre une autre piste. Un entrepreneur dont les banques ne finançaient pas un stock de bijoux d’occasion a obtenu un prêt hypothécaire de trésorerie adossé à un bien qu’il détenait en propre ; les fonds ont rejoint sa société en compte courant d’associé.

Pour vérifier cette étape, mettez les deux options côte à côte sur la durée totale : loyers cumulés et valorisation abandonnée d’un côté, coût du crédit et bien conservé de l’autre.

## Les erreurs que je vois le plus souvent

La première tient au vocabulaire. Parler de « cession de bail » quand on envisage de vendre ses murs crée la confusion : la cession de bail désigne le transfert d’un bail commercial à un repreneur. Employez le terme exact dès le premier échange, cela évite des semaines de malentendu.

La deuxième erreur est plus coûteuse : croire qu’un engagement hors bilan échappe à l’analyse. Les loyers et les redevances figurent au compte de résultat, les engagements de crédit-bail restant à courir dans l’annexe, et les prêteurs savent où les chercher. Bâtissez votre plan de financement en traitant chaque loyer comme une échéance, et vous ne serez pas surpris par la lecture de la banque.

Viennent ensuite les oublis de structure et de contrat. Qui devient locataire, la société d’exploitation ou une autre entité du groupe ? Qui supporte les gros travaux, la taxe foncière, l’entretien ? Que prévoit le bail en cas de difficulté ou de cession de l’activité ? Ces clauses pèsent sur votre rentabilité pendant toute la durée du contrat, bien au-delà de l’encaissement du prix, et votre avocat ou votre notaire doit les relire avant la signature.

Attention

calculez toujours la trésorerie libérée nette de l’impôt sur la plus-value et du remboursement des prêts en cours. Le prix de vente brut donne une image flatteuse qui ne correspond pas aux fonds réellement disponibles pour votre projet.

Dernière erreur : signer avant d’avoir comparé. Une fois les murs vendus, revenir en arrière suppose de racheter le bien.

## Que faire si le montage ne passe pas ?

Votre banque juge l’endettement retraité trop élevé ? Présentez-lui le calcul loyers inclus et montrez comment l’exploitation couvre la charge fixe. Un refus tient souvent à la présentation du dossier, et cette présentation se retravaille.

L’acquéreur demande un loyer que l’exploitation peine à supporter ? Réduisez le périmètre, par exemple en ne cédant qu’une partie des actifs, du matériel plutôt que les murs, ou en étudiant un refinancement hypothécaire d’un autre bien. Si la plus-value pèse trop lourd, votre expert-comptable examine le calendrier et les régimes applicables, et la comparaison penche parfois vers le refinancement.

L’âge du dirigeant freine aussi certaines banques. Un hôtelier parisien de 70 ans, propriétaire de ses murs en nom propre, a financé la rénovation de son établissement après que les banques sollicitées n’avaient pas donné suite, son âge pesant dans leur analyse : une solution adaptée à sa situation et à la détention des murs a été trouvée.

## Ressources et outils pour préparer votre dossier

Les textes de référence sont publics et gratuits. Consultez-les à la source plutôt que dans des résumés datés :

* le règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, sur Légifrance et sur le site de l’Autorité des normes comptables ;
* la norme IFRS 16 et ses amendements, publiés par la Fondation IFRS et adoptés par l’Union européenne ;
* le BOFiP, pour la doctrine fiscale applicable aux plus-values à la date de votre opération ;
* vos propres contrats de prêt, pour la définition exacte des covenants.

Côté outils, un tableur suffit, à condition de bien le construire. Je recommande deux onglets. Le premier projette les flux sur toute la durée du bail ou du crédit-bail : loyers indexés, charges transférées au preneur, option d’achat. Le second recalcule vos ratios d’endettement et votre capacité de remboursement en deux colonnes, avant et après opération, avec les retraitements bancaires décrits à l’étape 3.

Les interlocuteurs comptent autant que les fichiers. Votre expert-comptable valide le traitement comptable et fiscal, votre notaire intervient sur la vente des murs et sur les statuts de la SCI, votre commissaire aux comptes tranche la qualification IFRS si votre groupe y est soumis. Je travaille avec eux dès le début, parce qu’un dossier patrimonial mobilise plusieurs compétences.

Astuce

demandez à votre expert-comptable d’ajouter au prévisionnel une ligne « engagements locatifs restant à courir ». Ce chiffre unique résume ce que le prêteur cherchera dans l’annexe.

## Ce que le lease-back change réellement pour votre banque

Le lease-back libère de la trésorerie, et il peut préserver vos lignes bancaires en soldant un emprunt et en levant une garantie. L’engagement demeure. Il change de forme et de place : loyer ou redevance en charges, engagements de crédit-bail en annexe ou dette locative au passif selon votre référentiel. Une banque attentive le retrouve et le retraite. Vous cédez en plus la propriété du bien, sa valorisation future, et vous supportez une plus-value éventuelle.

Le bon choix dépend de ce que vous possédez, de ce que votre exploitation peut rembourser et de l’entité qui portera l’engagement. Un refinancement hypothécaire répond parfois mieux au même besoin ; parfois, le lease-back s’impose, notamment quand garder les murs n’a plus d’intérêt patrimonial pour vous.

Dès cette semaine, demandez à votre expert-comptable un tableau en deux colonnes : vos ratios actuels, puis vos ratios après opération, loyers réintégrés et impôt sur la plus-value déduit. Avec ce document, vous saurez si l’opération sert vraiment votre capacité d’emprunt.

Si vous voulez comparer lease-back et refinancement hypothécaire sur votre situation, je réalise une étude gratuite. J’examine le besoin, les actifs, les flux, la structure et les dettes, puis je vous dis franchement ce qui me paraît envisageable ; si le lease-back tient la route, l’étude se poursuit avec mon partenaire expert, selon le cadre présenté sur la page [lease-back](https://www.mursetcapital.fr/lease-back). Pour commencer, il suffit de [présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite).

Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux.

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

L'auteur

Brahim Guerfi

Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable.

[Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)