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title: "Dons d’argent pour un logement : jusqu’à fin 2026"
description: "Don d’argent maximum sans déclaration 2026 : ce dispositif exonère jusqu’à 100 000 € par donateur pour un logement neuf, jusqu’au 31 décembre 2026."
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# Dons d’argent pour acheter un logement : le dispositif temporaire jusqu’à fin 2026

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 27 septembre 2026 · 11 min de lecture

![Parents et enfant adulte étudiant ensemble le projet d'achat d'un logement neuf](https://www.mursetcapital.fr/_astro/dons-argent-logement-dispositif-2026-67.BcbV8wYf_2shPUg.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

Faut-il attendre le 1er janvier 2026 pour donner de l’argent à vos enfants sans droits ? Non. Le dispositif que beaucoup de familles découvrent aujourd’hui est ouvert **depuis le 15 février 2025** et prend fin le 31 décembre 2026\. Créé par la loi de finances pour 2025, il figure à l’article 790 A bis du Code général des impôts. Chaque parent ou grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € en exonération de droits de donation, dans la limite de 300 000 € reçus par un même bénéficiaire, si l’argent sert à acheter un logement neuf ou à financer une rénovation énergétique de sa résidence principale.

Sur le terrain, une autre question arrive vite : l’argent à donner est-il disponible ? Les parents que j’accompagne ont souvent un patrimoine immobilier solide, un appartement loué ou une résidence secondaire, mais peu de liquidités au moment où le projet de l’enfant se présente.

Je suis courtier depuis 2007, pas conseiller fiscal. Les règles rappelées ici sont celles en vigueur à la date de rédaction ; pour votre situation, c’est votre notaire qui tranche, et c’est avec lui que je construis ce type de dossier. Mon métier couvre l’autre moitié du sujet : permettre à des parents de mobiliser leur patrimoine pour financer une donation, sans vendre un bien qu’ils veulent garder. La valeur de ce bien ne suffit jamais à elle seule.

Un couple m’a sollicité pour constituer, par une donation, l’apport personnel attendu par les banques pour l’achat de la résidence principale de leur enfant. Un financement a été mis en place côté parents ; les sommes transmises ont complété l’apport, réduit le crédit nécessaire et renforcé le plan de financement présenté pour l’achat. Ce guide suit la logique de ce dossier.

## Ce qu’il faut réunir avant de commencer

Le calendrier est serré. L’argent doit être utilisé dans les six mois suivant le versement, et le logement conservé cinq ans. Tout se prépare donc avant le premier virement.

Le projet du bénéficiaire doit d’abord être éligible. Le texte vise l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (_VEFA_) destiné à devenir sa résidence principale, sa construction, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale dont il est propriétaire. Un appartement ancien acheté sans travaux énergétiques reste hors du cadre.

Avant de rencontrer le notaire, rassemblez ces pièces :

* le contrat de réservation, le compromis ou les devis de travaux du bénéficiaire ;
* le plan de financement de l’achat, avec l’apport attendu par sa banque ;
* la liste des donations déjà consenties à cet enfant au cours des quinze dernières années ;
* si vous envisagez d’emprunter pour donner : titres de propriété, derniers avis d’imposition, justificatifs de revenus (pensions, loyers, revenus de société) et tableau des crédits en cours.

Comptez quelques semaines pour cette phase. C’est souvent la plus longue, et c’est elle qui protège le délai de six mois.

## Étape 1 : vérifier l’éligibilité du don et du projet

Avec le notaire, validez trois points : le lien de parenté, la nature du don et l’usage des fonds.

Le don doit porter sur une somme d’argent et bénéficier à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € à ce titre. Un même bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total, tous donateurs confondus : deux parents et deux grands-parents peuvent contribuer au même achat, dans cette limite globale.

Prenons une fille qui achète un trois-pièces sur plan pour y vivre. Son père et sa mère lui donnent chacun 60 000 €, versés au moment de l’appel de fonds du promoteur. Le bien est neuf, affecté à sa résidence principale, et les sommes seront utilisées dans les six mois : les conditions de base sont remplies. Si le doute porte sur le caractère « neuf » du bien ou sur l’éligibilité des travaux, attendez la confirmation écrite du notaire avant tout versement.

L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et le don familial de sommes d’argent de 31 865 € existent toujours. Demandez au notaire dans quel ordre les utiliser par rapport au dispositif temporaire : consommer l’un par réflexe peut vous priver d’une marge utile plus tard.

## Étape 2 : trouver l’argent sans vendre

Beaucoup de familles bloquent ici. Les 100 000 € sont disponibles sur le papier, mais ils se trouvent dans les murs d’un appartement loué. Vendre un bien qui rapporte un loyer, et qu’on souhaite transmettre plus tard, pour financer une donation n’a souvent aucun sens.

Le [refinancement hypothécaire](https://www.mursetcapital.fr/pret-hypothecaire) répond à cette situation : les parents empruntent en donnant en garantie un bien qu’ils possèdent déjà, puis donnent la somme empruntée. Le prêteur ne prête qu’une fraction de la valeur du bien, jamais sa totalité, et il examine d’abord qui emprunte, avec quels revenus, quelle dette déjà portée, et quel bien peut servir de garantie hypothécaire. Des parents de 68 ans qui vivent de pensions et de loyers ne se présentent pas comme des salariés de 35 ans. Leur dossier doit le montrer.

Deux formes reviennent souvent. Avec un prêt amortissable, chaque échéance rembourse une part de capital et des intérêts, ce qui suppose des revenus réguliers suffisants. Avec un prêt in fine, seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt et le capital est remboursé à l’échéance, par exemple grâce à la vente programmée d’un bien ou à un placement. Quand une vente est déjà prévue, un relais de trésorerie peut aussi s’envisager, sur une durée courte. Chacune de ces solutions reste soumise à l’acceptation du prêteur.

Au coût des intérêts s’ajoutent les frais de garantie (inscription hypothécaire chez le notaire, puis mainlevée éventuelle), les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Intégrez-les au calcul avant de fixer le montant du don.

## Étape 3 : verser puis déclarer le don

Le versement se cale sur une date ferme du projet : appel de fonds du promoteur, signature de l’acte authentique ou démarrage des travaux. Un virement tracé, d’un compte des donateurs vers un compte du bénéficiaire, simplifie la preuve. En VEFA, le délai de six mois court dès le versement.

Un don exonéré se déclare quand même. C’est la réponse à la recherche « don d’argent maximum sans déclaration 2026 » : pour bénéficier du dispositif, aucun montant n’en dispense. Le bénéficiaire déclare le don manuel en ligne, depuis son espace particulier sur [impots.gouv.fr](https://impots.gouv.fr/), ou au moyen du formulaire n° 2735 déposé auprès du service de l’enregistrement, en mentionnant l’exonération prévue à l’article 790 A bis. [Service-public.fr](https://service-public.fr/) indique que la déclaration intervient dans le mois qui suit le don. Faites confirmer ce délai et la forme retenue par votre notaire, surtout si la donation passe par un acte notarié.

À lire aussi

* [Donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : transmettre ses biens locatifs en gardant les loyers](https://www.mursetcapital.fr/guides/donation-nue-propriete-reserve-usufruit)
* [Donation-partage d’un parc immobilier : avec usufruit, inconvénients et financement des soultes](https://www.mursetcapital.fr/guides/donation-partage-parc-immobilier)

## Étape 4 : accorder le dossier des parents et celui de l’enfant

La donation doit aussi produire son effet sur le prêt de l’enfant. Un apport justifié par un acte ou une attestation de donation datée se lit bien mieux qu’un virement familial sans explication. Présentez ce document à sa banque dès le premier rendez-vous : vous éviterez des échanges interminables sur l’origine des fonds.

Deux dossiers avancent en parallèle, et ils ne doivent pas se contredire. Si les parents empruntent pour donner puis se portent aussi caution du prêt de leur enfant, leur capacité de remboursement est sollicitée deux fois. Relisez les deux plans de financement côte à côte : montants, dates et engagements doivent concorder.

Reste la question de l’entité qui porte la dette. Quand le bien donné en garantie appartient à une [SCI familiale](https://www.mursetcapital.fr/guides/sci-familiale-avantages-inconvenients-emprunt), c’est la SCI qui emprunte, et la somme peut remonter vers les parents, par exemple par le remboursement de leurs comptes courants d’associés, avant d’être donnée. Ce montage exige l’accord des associés, une lecture attentive des statuts et l’avis de l’expert-comptable. Il se justifie ou non selon le patrimoine, les flux et la structure de détention, jamais par principe.

## Les erreurs qui font perdre l’exonération

Le dispositif est généreux, ses conditions sont précises.

Financer un achat dans l’ancien sans travaux énergétiques, en pensant que tout logement est éligible, fait tomber l’exonération. Seuls le neuf, la VEFA, la construction et la rénovation énergétique de la résidence principale sont visés : faites qualifier le projet avant de donner.

Un don versé trop tôt pose un autre problème. Si la signature traîne ou si le permis de construire tarde, les six mois peuvent s’écouler avant l’utilisation des fonds. Fixez le versement sur une date ferme du projet plutôt que sur celle qui arrange la trésorerie familiale.

Pendant cinq ans, le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale d’un locataire. Une revente, une mutation suivie d’une location saisonnière ou un changement d’usage peuvent remettre l’exonération en cause, avec des droits à régler.

Attention

un prêt familial n’est pas une donation. Si les parents avancent la somme en attendant d’être remboursés, le dispositif ne s’applique pas. Choisissez l’une des deux formes, par écrit, avec le notaire.

Dernier point : emprunter pour donner sans avoir vérifié que vous supporterez le remboursement sur toute la durée du prêt. Une donation qui fragilise votre retraite n’aide personne.

## Que faire si le financement ne se fait pas ?

Un refus de la banque des parents arrive plus souvent qu’on ne le croit. L’âge, des revenus mixtes ou un bien en indivision pèsent dans l’analyse. Ce refus ne vous suit pas d’un établissement à l’autre, et il tient souvent à la manière dont le dossier a été présenté.

Plusieurs leviers se retravaillent : faire emprunter la SCI plutôt que les parents en nom propre, proposer en garantie un autre bien moins endetté, adapter la forme du prêt à des revenus de retraités. Un couple de chirurgiens retraités, que leur âge empêchait d’obtenir un financement classique, a pu acheter avant de vendre grâce à un relais de trésorerie adossé à leur patrimoine. Leur projet était différent, la méthode identique : partir de ce que les emprunteurs possèdent et de ce qu’ils peuvent rembourser.

Si l’obstacle se situe côté enfant, la donation garde tout son intérêt, car un apport plus important change la lecture de son dossier par la banque.

## Les interlocuteurs et les ressources à mobiliser

Chaque professionnel intervient à un moment précis du projet.

* Le notaire valide l’éligibilité, rédige ou enregistre l’acte, articule le dispositif avec les abattements et sécurise l’engagement de conservation.
* L’expert-comptable entre en jeu dès qu’une SCI, une holding ou des revenus de société font partie du montage, et prépare les chiffres que le prêteur lira.
* Le courtier construit le financement des donateurs quand l’argent n’est pas disponible, et le présente aux prêteurs qui financent ce profil.

Pour vérifier les règles vous-même, consultez la fiche de [service-public.fr](https://service-public.fr/) consacrée aux dons de sommes d’argent et le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), qui commente l’article 790 A bis du CGI. Relisez-les à la date de votre projet, puisqu’une loi de finances peut modifier le dispositif ou son échéance. À l’heure où j’écris, la fin reste fixée au 31 décembre 2026.

## Avant le 31 décembre 2026, fixez d’abord la date du projet

Un don réalisé le 15 décembre 2026 pour un logement dont la signature glisse en juillet 2027 sort du cadre. Si votre enfant ou petit-enfant prépare un achat neuf ou une rénovation énergétique, l’ordre à suivre est clair : caler la date d’utilisation des fonds, faire valider l’éligibilité par le notaire, puis organiser le versement et la déclaration.

Pour beaucoup de parents, la difficulté se situe en amont. Les 100 000 € par donateur sont un plafond, pas une somme disponible, et l’argent reste immobilisé dans un bien loué, une résidence secondaire ou l’immeuble d’une SCI. La réponse dépend alors de vos biens, de vos revenus, de vos dettes existantes et de la structure qui détient votre patrimoine. Je ne promets ni financement, ni montant, ni délai avant d’avoir analysé votre dossier sur pièces ; je vous dirai en revanche franchement ce qui est finançable, par quelle entité et avec quelle garantie, au regard de l’échéance de fin 2026.

BG Finances est immatriculée à l’ORIAS (n° 22001718), mandataire du réseau Artémis Courtage. Aucun frais ni honoraire n’est versé avant le déblocage des fonds, et ma rémunération est précisée à l’avance dans le mandat.

Dès cette semaine, demandez au bénéficiaire la date prévisionnelle de signature ou de démarrage des travaux, puis appelez votre notaire pour confirmer l’éligibilité du projet. Si la somme à donner dépend de votre patrimoine immobilier, cliquez sur « Présenter mon projet » pour demander votre [étude gratuite](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite) : je reviendrai vers vous avec une lecture de votre situation et la liste des pièces à réunir.

Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux.

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

L'auteur

Brahim Guerfi

Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable.

[Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)