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title: "Donation-partage d’un parc immobilier : usufruit et soultes"
description: "Donation-partage avec usufruit de votre parc immobilier : composition des lots, inconvénients, et financement de la soulte sans vendre. Les étapes."
url: "https://www.mursetcapital.fr/guides/donation-partage-parc-immobilier"
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[Donation](https://www.mursetcapital.fr/guides/themes/donation)

# Donation-partage d’un parc immobilier : avec usufruit, inconvénients et financement des soultes

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 12 octobre 2026 · 12 min de lecture

![Parents retraités préparant la transmission de leurs biens immobiliers avec leurs enfants](https://www.mursetcapital.fr/_astro/donation-partage-parc-immobilier-0.CuzGYEVg_1tSvvm.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

Trois appartements, un local commercial et une maison de famille ne se divisent pas en parts égales. C’est la première difficulté que rencontrent les parents qui envisagent une donation-partage de leur parc immobilier : les biens n’ont ni la même valeur, ni le même rendement, ni le même avenir. L’un des enfants reçoit l’immeuble, les autres reçoivent moins. Il faut alors compenser l’écart, et cette compensation retombe presque toujours sur l’enfant qui reçoit le lot le plus lourd : il doit verser une **soulte** à ses frères et sœurs.

La donation-partage avec réserve d’usufruit répond pourtant bien à ce que cherchent beaucoup de propriétaires retraités. Vous transmettez de votre vivant et organisez le partage tant que vous pouvez l’expliquer à vos enfants. Les loyers qui complètent votre pension continuent de vous revenir. Le mécanisme a aussi ses angles morts, à commencer par le financement de la soulte, que de nombreuses familles découvrent tard, parfois à quelques semaines de la signature.

Je suis courtier depuis 2007 et je travaille dans le crédit et le financement depuis plus de 25 ans. Dans ces dossiers, j’interviens sur un point précis : la manière dont l’enfant attributaire peut payer ce qu’il doit sans que la famille ait à vendre. Mon métier n’est pas le crédit immobilier bancaire classique : je structure des financements adossés à un patrimoine déjà détenu, quand la banque classique ne suit pas. Je ne suis pas conseiller fiscal. Les règles citées ici viennent du Code civil et du Code général des impôts en vigueur. Leur application à votre famille relève de votre notaire, qui reste le pilote de l’acte.

Une précaution vaut d’être posée dès maintenant. Un partage peut paraître équilibré sur le papier et échouer ensuite, faute d’avoir vérifié que la soulte était finançable avec les revenus de celui qui la doit. C’est ce contrôle que je vous propose d’intégrer dès le départ.

## Ce qu’il faut réunir avant d’en parler au notaire

Une donation-partage réussie commence par un inventaire honnête. Avant le premier rendez-vous, rassemblez ces éléments, même de façon approximative :

* la liste des biens, leur mode de détention (nom propre, SCI familiale, indivision) et leur adresse ;
* une valeur actuelle pour chaque bien, idéalement appuyée par un avis de valeur récent ;
* les crédits encore en cours, leur capital restant dû et leurs échéances ;
* les loyers encaissés par bien, ainsi que les charges et la taxe foncière ;
* le DPE de chaque logement loué ;
* les donations déjà consenties à vos enfants, avec leur date ;
* la situation de chaque enfant : revenus, projets, propre patrimoine.

Ce dernier point surprend souvent. Pourtant, il conditionne tout. L’enfant à qui vous pensez confier l’immeuble de rapport aura peut-être une soulte à verser. Sa capacité à l’emprunter dépend de ses revenus, et non des vôtres.

Les DPE comptent aussi davantage qu’on ne le croit. Un logement mal classé verra sa location encadrée de plus en plus strictement, et cela pèse sur sa valeur comme sur l’intérêt de celui qui le reçoit. Un enfant qui hérite de travaux de rénovation énergétique ne reçoit pas tout à fait le même cadeau que son frère, qui hérite d’un appartement rénové.

Point de vérification : vous devez pouvoir dire, bien par bien, ce qu’il vaut, ce qu’il rapporte et ce qu’il doit encore. Mon conseil : associez votre expert-comptable dès cette phase si une partie du parc est logée en SCI, car la valeur des parts ne se confond pas avec celle des immeubles.

## Étape 1 : comprendre ce que la donation-partage fige, et ce qu’elle laisse

La donation-partage, prévue aux articles 1075 et suivants du Code civil, est un acte notarié par lequel vous donnez et répartissez en même temps tout ou partie de vos biens entre vos héritiers présomptifs. Elle diffère de la donation simple sur un point majeur. Avec une donation simple, le bien donné est en principe rapporté à la succession et réévalué au jour du partage successoral. Avec une donation-partage, le partage est déjà fait, et les biens sont en principe évalués **au jour de la donation** pour le calcul de la réserve héréditaire (article 1078 du Code civil).

Ce gel de la valeur protège la famille. Si l’immeuble attribué à votre fille prend fortement de la valeur, ses frères ne pourront pas réclamer de rééquilibrage au décès, sous réserve des conditions prévues par la loi.

Attention

l’évaluation au jour de la donation suppose que tous vos héritiers réservataires, vivants ou représentés à votre décès, aient reçu un lot et l’aient expressément accepté. Un enfant né après l’acte, ou omis, peut remettre ce mécanisme en cause. Votre notaire vérifiera ce point avec vous.

La réserve d’usufruit change votre position de donateur sans la supprimer. Vous donnez la nue-propriété, vous gardez l’usufruit : les loyers continuent de vous revenir et vous gérez les locations. Fiscalement, seule la nue-propriété est taxée, selon un barème lié à l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI) : entre 71 et 80 ans, la nue-propriété vaut 70 % de la pleine propriété. Au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans nouveaux droits. Chaque parent dispose par ailleurs d’un abattement de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les quinze ans.

Trois variantes reviennent souvent dans les échanges avec le notaire. La donation-partage _cumulative_ réintègre d’anciennes donations simples dans le partage. La donation-partage _transgénérationnelle_ inclut des petits-enfants, avec l’accord de leur parent. La donation-partage inégalitaire, enfin, avantage un enfant dans la limite de la quotité disponible.

Point de vérification : vous savez quels biens vous donnez, en pleine propriété ou en nue-propriété, et à qui.

## Étapes 2 à 4 : composer les lots, chiffrer les soultes, tester leur financement

### Étape 2 : répartir les biens en lots cohérents

Un bon lot tient compte de la valeur, mais aussi de la personne qui le reçoit. L’enfant qui vit près des biens et connaît la gestion locative prendra volontiers l’immeuble. Celui qui vit loin préférera un appartement simple à gérer, ou une somme d’argent. Imaginons un parc composé d’un petit immeuble de rapport, de deux appartements et d’une maison de vacances. L’immeuble vaut à lui seul davantage que les deux appartements réunis. Si l’aîné le reçoit, l’égalité impose une compensation.

Mon conseil : présentez les lots à vos enfants avant de les arrêter. Un partage compris en amont se signe sans heurts.

### Étape 3 : chiffrer la soulte

La soulte correspond à l’écart entre la valeur du lot reçu et la part théorique de chacun. Le notaire la calcule à partir d’évaluations que tous acceptent. Son paiement peut être immédiat ou différé, selon ce que prévoit l’acte. Le traitement fiscal d’une soulte payée par un enfant avec ses propres fonds suit des règles particulières : demandez au notaire de les chiffrer avant de figer les lots.

### Étape 4 : vérifier que l’enfant attributaire peut la financer

C’est l’étape que beaucoup sautent. Si vous gardez l’usufruit, l’enfant qui reçoit l’immeuble ne touche pas les loyers. Il doit donc rembourser un éventuel emprunt avec ses propres revenus. Le bien reçu, même en nue-propriété, peut servir de garantie hypothécaire : je finance des soultes de cette façon avec certains partenaires, mais tous les prêteurs ne l’acceptent pas. En pratique, ils demandent le plus souvent une hypothèque sur la pleine propriété, qui requiert l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Astuce

faites examiner la finançabilité de la soulte avant la signature, à partir d’un projet d’acte. Une fois l’acte signé, la marge de manœuvre sur la structure se réduit nettement.

Point de vérification : la soulte, son échéance et son mode de financement sont identifiés avant le rendez-vous de signature.

![Schéma en six étapes de la préparation d'une donation-partage, l'étape du test de financement de la soulte étant mise en a...](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/donation-partage-parc-immobilier-1.svg) 

Le test de financement de la soulte intervient avant la signature, pas après.

## Étape 5 : affiner le montage avant la signature

Une fois les lots et la soulte posés, plusieurs réglages améliorent le montage. Aucun n’est automatique : chacun dépend de vos biens, de vos revenus et de la situation de vos enfants.

Le premier porte sur l’échéance de la soulte. Un paiement différé laisse à l’enfant le temps de s’organiser, et un financement de type prêt in fine, remboursé en une fois à terme, peut parfois correspondre à ce calendrier. Un prêt amortissable pèse davantage chaque mois, mais il éteint la dette progressivement. Le choix dépend de ses revenus, pas de la valeur de l’immeuble.

Le deuxième concerne l’ordre des opérations. Faut-il réaliser les travaux de rénovation énergétique avant de donner, ou laisser l’enfant les assumer ? Avec la réserve d’usufruit, la loi répartit les charges : l’entretien revient à l’usufruitier, les grosses réparations au nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil). Votre acte peut aménager cette répartition. Mieux vaut décider en connaissance de cause que découvrir la règle au premier ravalement.

Le troisième réglage est plus structurant. Plutôt que de faire peser une soulte sur un enfant, les parents peuvent parfois mobiliser leur patrimoine pour équilibrer eux-mêmes les lots, en donnant une somme d’argent aux autres enfants. J’ai accompagné un couple qui souhaitait aider son enfant à acheter sa résidence principale : un financement mis en place au nom des parents leur a permis de réaliser une donation qui a complété l’apport de l’enfant et renforcé son plan de financement. La logique est différente d’une soulte, et elle suppose que la capacité de remboursement des parents (pension et loyers) supporte l’emprunt. Je détaille ces montages sur la page consacrée au [financement d’une donation](https://www.mursetcapital.fr/financer-donation).

Astuce

demandez au notaire d’intégrer dès le projet d’acte les clauses qui vous protègent, comme le droit de retour ou l’interdiction d’aliéner sans votre accord. Elles comptent aussi pour le prêteur, qui les lira attentivement.

Point de vérification : chaque enfant sait ce qu’il reçoit, ce qu’il doit et quand.

## Les inconvénients de la donation-partage et les erreurs fréquentes

La donation-partage protège bien la paix familiale. Elle n’est pas pour autant sans contreparties, et mieux vaut les regarder en face :

* l’acte est irrévocable, sauf cas limités prévus par la loi ;
* vous perdez la libre disposition des biens donnés, même avec l’usufruit : vendre suppose l’accord des nus-propriétaires ;
* la valeur figée peut créer un sentiment d’injustice si un bien prend beaucoup de valeur ou en perd ;
* la soulte peut mettre l’enfant attributaire sous tension financière ;
* l’acte a un coût, avec les droits et les émoluments du notaire.

Les erreurs que je rencontre le plus souvent tiennent à l’ordre des décisions. Certaines familles arrêtent les lots sur la seule valeur des biens, puis découvrent que l’enfant attributaire ne peut pas emprunter la soulte. D’autres oublient qu’un bien en indivision ou logé en SCI se transmet selon des règles propres. Prenez le temps de vérifier les statuts de la SCI familiale et les accords d’indivision avant de composer les lots.

Une autre erreur, plus discrète, consiste à négliger le conjoint survivant. Si vous donnez la nue-propriété ensemble, réfléchissez avec le notaire à la réversion de l’usufruit au profit du survivant. Sans elle, le conjoint qui reste peut perdre une partie des loyers dont il vivait.

Reste la crainte, souvent exprimée, de laisser une dette à vos enfants. En pratique, c’est l’enfant qui contracte l’emprunt de la soulte, en connaissance de cause et au regard de ses propres revenus. Personne ne lui transmet de dette par surprise.

## Que faire si le financement de la soulte bloque ?

Un refus bancaire est une réponse sur un dossier, rarement une réponse définitive sur un projet. Il tient souvent à la manière dont la demande a été présentée : une soulte sur une nue-propriété, un enfant aux revenus de travailleur indépendant, un bien en SCI.

Commencez par identifier le motif. Le prêteur refuse-t-il la garantie, la capacité de remboursement, ou la nature de l’opération ? Chaque motif appelle une réponse différente. Une garantie refusée peut être remplacée par un autre bien de l’enfant, ou acceptée par un autre prêteur. Une capacité de remboursement jugée insuffisante peut conduire à revoir l’échéance de la soulte ou la composition des lots.

Si c’est votre âge qui semble freiner, sachez qu’il ne ferme pas toutes les portes. J’ai accompagné un hôtelier parisien de 70 ans, propriétaire de ses murs en nom propre, dont les banques n’avaient pas donné suite pour financer la rénovation de son établissement : une solution adaptée à sa situation a été trouvée. Selon la solution retenue, l’assurance emprunteur n’est d’ailleurs pas systématiquement exigée par le prêteur.

Je ne présente un dossier qu’une fois construit, et uniquement aux prêteurs qui financent ce type de situation. Je ne promets ni accord, ni montant, ni délai avant l’analyse sur pièces.

## Ressources et interlocuteurs utiles

Votre notaire reste l’interlocuteur central : il rédige l’acte, calcule la réserve, chiffre les droits et vérifie le consentement de chacun. L’expert-comptable intervient dès que des parts de SCI ou des revenus locatifs imposés au réel entrent en jeu. Je travaille avec l’un et l’autre, car un financement patrimonial mobilise toujours plusieurs compétences.

Pour vérifier les règles par vous-même, trois sources publiques font foi :

* Légifrance, pour les articles 1075 à 1080 du Code civil sur les libéralités-partages ;
* le BOFiP, pour le traitement fiscal des donations et le barème de l’usufruit ;
* [service-public.fr](https://service-public.fr/), pour une présentation accessible des abattements et des démarches.

Si l’un de vos enfants doit racheter la part d’un frère ou d’une sœur, en dehors d’une donation-partage ou après un décès, le guide sur le [financement d’un rachat de soulte](https://www.mursetcapital.fr/guides/financer-rachat-de-soulte) détaille les montages possibles et les questions qu’un prêteur posera.

## Avant de signer : faites tester la soulte

La donation-partage avec réserve d’usufruit vous permet de transmettre votre parc, de garder vos loyers et de figer la valeur des lots, à condition que tous vos enfants reçoivent leur part et l’acceptent. Son point faible n’est pas juridique. Il est financier. La soulte due par l’enfant qui reçoit le lot le plus lourd doit pouvoir être payée, et sa valeur ne suffit pas à le garantir : le prêteur regardera ensemble le bien reçu, les revenus de l’enfant, la structure qui détient les biens et la garantie possible.

Voici ce que vous pouvez faire dès cette semaine. Dressez le tableau de votre parc, bien par bien : valeur, loyers, crédits restants, DPE, mode de détention. Demandez à votre notaire une première esquisse de lots et le montant approximatif de la soulte. Puis présentez votre projet pour une étude gratuite : j’examinerai, avec votre notaire et votre expert-comptable, si la soulte peut être financée, par qui, sur quel bien et à quel rythme, ou si un autre équilibre des lots serait plus réaliste.

Je suis rémunéré uniquement après le déblocage des fonds, selon un mandat signé à l’avance. Aucun frais n’est demandé avant.

**Présenter mon projet** : quelques informations sur votre parc et sur le partage envisagé suffisent pour commencer.

Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux.

![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)

L'auteur

Brahim Guerfi

Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable.

[Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)