--- title: "Donation en nue-propriété : garder les loyers de vos biens" description: "Donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit : transmettez vos biens locatifs en gardant les loyers. Barème fiscal, clauses de l’acte et financement." url: "https://www.mursetcapital.fr/guides/donation-nue-propriete-reserve-usufruit" --- [Donation](https://www.mursetcapital.fr/guides/themes/donation) # Donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : transmettre ses biens locatifs en gardant les loyers ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_ZEp83F.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX)Par [Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/#apropos), mandataire du réseau Artémis CourtagePublié le 15 octobre 2026 · 11 min de lecture ![Parents retraités et leur fille préparant ensemble la transmission d'un bien locatif](https://www.mursetcapital.fr/_astro/donation-nue-propriete-reserve-usufruit-0.C0zO2T-K_1zP0zD.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) Vous avez mis trente ou quarante ans à constituer un parc de biens locatifs. Les crédits sont remboursés, les loyers complètent votre retraite, et vous aimeriez maintenant transmettre à vos enfants sans vous priver de ces revenus. La **donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit** répond exactement à cette double attente : vos enfants deviennent propriétaires « en titre », vous continuez à percevoir les loyers ou à occuper le bien jusqu’à votre décès. Ce mécanisme porte un nom juridique, le démembrement de propriété. Il est ancien, encadré par le Code civil et par un barème fiscal précis, et les notaires le pratiquent chaque semaine. Sa simplicité apparente cache pourtant des choix à faire dans le bon ordre : quel bien donner, à quel âge, avec quelles clauses, et surtout comment articuler cette donation avec un éventuel besoin de financement sur votre parc. Ce dernier point est celui que je vois le plus souvent négligé. Un propriétaire donne la nue-propriété de deux appartements, puis découvre un an plus tard qu’il doit financer des travaux de rénovation énergétique imposés par le DPE sur un troisième. La banque lui demande alors une garantie. Problème : sur les biens démembrés, il ne peut plus consentir seul une hypothèque, puisque ses enfants détiennent désormais la nue-propriété. Je suis courtier en financement patrimonial depuis 2007, et je ne suis pas conseiller fiscal. Mon rôle intervient à l’endroit précis où la transmission rencontre le financement : quand il faut dégager des liquidités, aider un enfant ou financer des travaux sans vendre. Mon métier n’est pas le crédit immobilier bancaire classique : je structure des financements adossés à un patrimoine déjà détenu, quand la banque classique ne suit pas. Les règles fiscales citées plus bas sont celles qui figurent au Code général des impôts et sur [service-public.fr](https://service-public.fr/) ; pour tout ce qui relève de votre situation personnelle, votre notaire reste l’interlocuteur qui tranche. La démarche demande quelques semaines de préparation. Elle se fait sereinement. ## Ce qu’il faut réunir avant de rencontrer le notaire Une donation se prépare mieux avec un dossier complet sur la table. Arriver chez le notaire avec une idée vague (« je voudrais donner l’appartement de Lyon à ma fille ») mène souvent à un deuxième, puis un troisième rendez-vous. Rassembler les pièces en amont vous fait gagner du temps et vous permet de comparer plusieurs scénarios dès la première rencontre. Voici les éléments à préparer : * les titres de propriété de chaque bien, ou les statuts et le registre des parts si vos biens sont logés dans une SCI familiale ; * une estimation récente de la valeur vénale de chaque bien, idéalement par une agence ou un expert ; * les baux en cours, le montant des loyers et les derniers DPE ; * le tableau d’amortissement de tout crédit encore en cours sur le parc ; * vos deux derniers avis d’imposition, qui montrent pension et revenus fonciers ; * la liste des donations déjà consenties à chaque enfant, avec leur date. Ce dernier point compte plus qu’il n’y paraît. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant se renouvelle tous les quinze ans : une donation faite il y a douze ans réduit encore la marge disponible aujourd’hui. Pensez aussi à la famille. Une donation touche l’équilibre entre vos héritiers, et en parler ouvertement avec vos enfants avant l’acte évite bien des malentendus. Associer vos enfants dès le premier rendez-vous chez le notaire permet à chacun de poser ses questions. **Point de vérification :** vous pouvez dire, pour chaque bien, sa valeur, son loyer, sa dette éventuelle et son état énergétique. ## Étape 1 : comprendre ce que vous donnez et ce que vous gardez La pleine propriété d’un bien réunit trois prérogatives : l’utiliser, en percevoir les revenus, en disposer. Le _démembrement_ sépare ces droits entre deux personnes. L’usufruitier, vous, garde l’usage et les fruits, c’est-à-dire les loyers. Le nu-propriétaire, votre enfant, détient le bien sans en jouir tant que l’usufruit existe. À votre décès, l’usufruit s’éteint et votre enfant devient automatiquement plein propriétaire. Concrètement, rien ne change dans votre quotidien. Vous continuez à signer les baux, encaisser les loyers et les déclarer dans vos revenus fonciers. La répartition des charges suit le Code civil, sauf clause contraire dans l’acte : l’usufruitier assume l’entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations au sens de l’article 606 (gros murs, toiture, poutres). Cette répartition mérite d’être relue attentivement si votre parc nécessite des travaux lourds dans les années à venir. Prenons un exemple. Une veuve de 74 ans possède trois studios loués à Bordeaux. Elle donne la nue-propriété d’un studio à chacun de ses trois enfants. Elle conserve 100 % des loyers, ses enfants n’ont aucun revenu supplémentaire à déclarer, et la transmission est déjà actée. Astuce d’expert : si vos biens sont détenus en SCI, vous pouvez donner la nue-propriété des parts plutôt que celle des murs. La gestion reste centralisée dans la société, ce qui simplifie les décisions futures, notamment si un financement doit être porté par la SCI. **Vérification :** vous savez qui paiera quoi en cas de ravalement ou de réfection de toiture. ## Étapes 2 à 4 : chiffrer, comparer, rédiger ### Étape 2 : appliquer le barème fiscal de l’usufruit Les droits de donation ne portent pas sur la valeur totale du bien, mais sur celle de la nue-propriété. Celle-ci dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts : | Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété | | -------------------- | -------------------- | -------------------------- | | 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | | 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | | 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | | 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | | 91 ans et plus | 10 % | 90 % | Pour un appartement de 300 000 € donné par un parent de 68 ans, la nue-propriété taxable vaut 180 000 €. Après l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, la base taxable tombe à 80 000 €, soumise ensuite au barème progressif en ligne directe. Le même bien donné à 72 ans aurait été valorisé à 210 000 €. Astuce d’expert : un changement de tranche d’âge modifie sensiblement la base taxable. Votre notaire peut vous dire si avancer la signature de quelques mois a un intérêt dans votre cas. ### Étape 3 : chiffrer les frais Les frais pour une donation en nue-propriété comprennent les droits de donation, les émoluments du notaire (tarif réglementé, proportionnel à la valeur), les frais de publicité foncière et divers débours. Demandez un décompte écrit. Le donateur peut prendre en charge les droits dus par ses enfants : votre notaire vous confirmera le traitement fiscal de cette prise en charge. ### Étape 4 : choisir les clauses de l’acte L’acte peut prévoir une clause d’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer, un droit de retour si l’enfant décède avant vous, ou une réserve d’usufruit réversible au profit de votre conjoint. Une donation-partage, qui fige la valeur des biens au jour de l’acte, est souvent préférable quand il y a plusieurs enfants. **Vérification :** vous avez un chiffrage écrit des droits et des frais, scénario par scénario. Attention une clause d’interdiction d’hypothéquer protège le bien, mais elle peut bloquer un financement futur que vous n’avez pas encore anticipé. Abordez la question avec le notaire avant la signature, pas après. ## Étape 5 : articuler la donation avec un financement C’est ici que la transmission et le financement se croisent, et que l’ordre des opérations prend toute son importance. Une hypothèque sur la pleine propriété d’un bien démembré demande l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Après la donation, vous ne pouvez donc plus apporter seul ce bien en garantie : vos enfants doivent signer l’acte d’hypothèque avec vous. Certains de mes partenaires acceptent ce type de garantie, à condition que vos enfants donnent leur accord ; d’autres prêteurs la refusent, et la clause d’interdiction d’hypothéquer, si elle figure dans l’acte, doit être levée avec votre accord. Faut-il alors financer avant ou après la donation ? Il n’existe pas de réponse générale. Financer avant vous laisse seul décisionnaire sur la garantie, mais la dette en cours au moment de la donation doit être traitée dans l’acte. Financer après associe vos enfants à la décision, ce qui peut aussi être une bonne chose quand le projet les concerne directement. Cette question se tranche avec le notaire, dossier en main. ![Comparaison des points à examiner selon que le financement intervient avant ou après la donation](https://www.mursetcapital.fr/images/articles/donation-nue-propriete-reserve-usufruit-1.svg) L'ordre des opérations se décide avec le notaire, selon votre situation et le projet à financer. Dans tous les cas, la valeur du parc ne suffit pas. Le prêteur regarde votre capacité de remboursement, faite de votre pension et des loyers que vous conservez comme usufruitier, puis l’entité qui porte la dette : vous en nom propre, ou la SCI. Patrimoine, revenus et structure se lisent ensemble. Un exemple tiré de mes dossiers : un couple voulait constituer, par une donation, l’apport de son enfant pour l’achat de sa résidence principale. J’ai mis en place un financement permettant aux parents de réaliser la donation. Les sommes transmises ont complété l’apport, réduit le crédit nécessaire et renforcé le plan de financement présenté aux banques. Astuce d’expert : si vos enfants sont nu-propriétaires et que le projet financé les concerne (travaux sur le bien qu’ils recevront un jour), leur signature devient plus naturelle à obtenir et le dossier se présente plus clairement au prêteur. **Vérification :** vous savez quelle entité porterait une éventuelle dette et quel bien pourrait la garantir. ## Les erreurs qui coûtent cher La première consiste à donner tout le parc d’un coup. Garder un ou deux biens en pleine propriété vous laisse une marge de manœuvre : une garantie disponible, un actif à vendre si votre situation change, une réserve pour financer votre propre dépendance. Deuxième erreur fréquente : oublier les travaux à venir. Un parc de logements classés F ou G devra être rénové pour rester louable. Si la répartition des charges n’a pas été pensée dans l’acte, vos enfants nu-propriétaires peuvent se retrouver à devoir financer des grosses réparations sans percevoir le moindre loyer. Mieux vaut planifier ces travaux, et leur financement, avant la donation. Troisième piège : négliger l’équilibre entre héritiers. Donner un appartement à Paris à l’un et un studio en province à l’autre crée des écarts que la donation-partage permet de traiter proprement, grâce à des soultes ou à une répartition réfléchie. Enfin, beaucoup de propriétaires pensent qu’à 75 ou 80 ans, plus aucun prêteur ne les suivra. Votre âge pèse dans l’analyse de certaines banques, c’est vrai. Mais un patrimoine peu endetté et des loyers réguliers forment un dossier qui se défend, auprès des prêteurs qui financent ce profil. ### Que faire si ça ne marche pas ? Votre banque refuse un financement ou le conditionne à la vente d’un bien ? Ce refus tient souvent à la façon dont le dossier a été présenté, pas au fond. Reprenez les pièces : le besoin, les biens, les revenus, la structure. D’autres solutions existent selon les cas, comme le prêt hypothécaire, le prêt viager hypothécaire ou le nantissement de placements, chacune répondant à une logique patrimoniale différente. Astuce si vos enfants hésitent à signer une hypothèque sur un bien dont ils ont la nue-propriété, organisez un rendez-vous commun avec le notaire. Expliquer le projet, sa durée et son mode de remboursement lève la plupart des réticences. ## Ressources et interlocuteurs utiles Plusieurs sources officielles vous permettent de vérifier les règles par vous-même, avant ou après vos rendez-vous : * [service-public.fr](https://service-public.fr/), rubriques « Donation » et « Usufruit », pour le barème, les abattements et les démarches ; * le BOFiP, base documentaire de l’administration fiscale, pour le détail des règles applicables ; * le site des notaires de France, qui publie des fiches pratiques sur le démembrement et la donation-partage ; * votre espace sur [impots.gouv.fr](https://impots.gouv.fr/), pour retrouver vos revenus fonciers déclarés. Les sites ne remplacent pas les personnes. Votre notaire rédige l’acte, vérifie les donations antérieures et vous conseille sur les clauses. Votre expert-comptable, si vous en avez un, éclaire l’impact sur vos revenus fonciers et sur la SCI. Je travaille avec ces deux professionnels pour tous les dossiers où un financement entre en jeu, parce qu’une transmission patrimoniale mobilise des compétences complémentaires. Mon parcours tient en quelques lignes : plus de 25 ans dans le crédit et le financement, courtier depuis 2007, aujourd’hui fondateur de BG Finances, mandataire du réseau Artémis Courtage (ORIAS 22001718). Aucun frais ni honoraire n’est versé avant le déblocage des fonds, et ma rémunération est précisée à l’avance dans le mandat. Je ne promets ni financement, ni montant, ni délai avant d’avoir analysé votre dossier sur pièces. ## Par où commencer dès cette semaine Prenez une feuille et listez chacun de vos biens sur une ligne : adresse, valeur estimée, loyer mensuel, dette restante, classe DPE, détention en nom propre ou en SCI. Ajoutez en face le nom de l’enfant à qui vous pensez le transmettre. Ce tableau d’une page suffit pour un premier rendez-vous utile avec votre notaire. Notez ensuite les projets que vous voyez venir dans les cinq prochaines années. Des travaux sur un immeuble, une aide à un petit-enfant, une échéance fiscale, un achat. Si l’un d’eux demande un financement, signalez-le au notaire avant de fixer la date de la donation : c’est ce qui déterminera l’ordre des opérations et les clauses de l’acte. Si un financement figure dans cette liste, ou si votre banque vous a déjà répondu qu’à votre âge elle ne pouvait pas suivre, je peux examiner votre situation avant la signature de la donation. L’étude gratuite porte sur vos biens, vos revenus de pension et de loyers, la structure qui détient le parc, et l’entité qui porterait la dette. Elle vous dit franchement ce qui est envisageable et sous quelle forme, en lien avec votre notaire et votre famille. Pour la demander, il vous suffit de présenter votre projet : quelques informations sur votre parc et sur ce que vous souhaitez transmettre, et je reviens vers vous pour en parler. Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Chaque situation s'étudie au cas par cas, avec votre notaire et votre expert-comptable pour les aspects juridiques et fiscaux. ![Portrait de Brahim Guerfi](https://www.mursetcapital.fr/_astro/brahim-guerfi.BAB91cBj_Z1tEmKh.webp?dpl=dpl_4UCs4jWyJi9QH4LEZDwzsWWndbfX) L'auteur Brahim Guerfi Depuis plus de 25 ans, j'exerce dans les métiers du crédit et du financement : assurance, banque, puis courtage. J'accompagne dirigeants, associés de SCI, familles et non-résidents dans le financement adossé à leur patrimoine immobilier, en lien avec leur notaire et leur expert-comptable. [Mon parcours](https://www.mursetcapital.fr/#apropos)[Dossiers financés](https://www.mursetcapital.fr/#cas)[LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/brahimguerfi/)[Présenter mon projet](https://www.mursetcapital.fr/etude-gratuite)